賃貸物件の不動産オーナーをしていると、退去時に、壁紙の汚れや床の傷、水回りの汚損などが見つかり、「この原状回復費用はどこまで入居者に請求できるのか」と対応に悩むことがあります。原状回復費用を請求できるかは、賃貸借契約書にどのような特約があるか、傷や汚れの原因が入居者の故意・過失によるものかなどによって判断が変わります。
本記事では、すでに締結している賃貸借契約でどこまで請求できるのか、次回以降の契約書作成時に定めておくべき原状回復特約の要点を弁護士が解説します。

第1章 現状の賃貸契約書で原状回復費用はどこまで請求できるか

賃貸借契約書に原状回復特約がある場合でも、特約の内容が常にそのまま有効になるわけではありません。反対に、明確な特約がない場合でも、入居者の故意・過失や善管注意義務違反による損傷であれば、費用請求が認められる余地があります。

1-1 今の契約書の「原状回復特約」はどこまで有効か？

退去時のトラブルを防ぐために、賃貸借契約書には「特約」がよく使われます。例えば「退去時のルームクリーニング代は借主の負担とする」といった内容です。
では、いま手元にある契約書に書かれている特約は、実務上、およそどこまで法的に認められるのでしょうか。

実務では、契約書に具体的な金額や負担対象（例：ハウスクリーニング費用として一律〇万円を負担する、など）が明記されていることが重要です。金額が書かれていない場合は、負担対象が明確であり、その内容について、契約時に入居者が理解して合意したことが客観的に説明できることがポイントになります。

1-2 特約が弱くても故意や過失による傷みは請求できる可能性がある

明確な原状回復特約が明示されていないなど、特約の記載内容が不十分な場合も、入居者の故意・過失、または、社会通念上で一般的に求められる当然の注意や配慮（善管注意義務）を怠ったことによって発生した汚損・破損については、修繕費用を請求できる可能性があります。
たとえば、物をぶつけてできた壁の穴、通常の使用を超える床の傷、清掃を怠ったことによる著しい油汚れ、結露を放置したことによるカビなどは、通常損耗ではなく、入居者の使用方法や管理状況に起因する損傷として問題になり得ます。

1-3 国交省ガイドラインを主張された場合、全額あきらめなければならないか

退去費用の精算のとき、クロスの貼り換えなどについて、入居者から「国のガイドラインでは大家さんの負担のはずだ」と主張されることがあります。ここでいうガイドラインとは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことです。
たしかに、ガイドラインは原状回復費用の負担を考えるうえで重要な資料ですが、法律そのものではありません。
実際の負担は、賃貸借契約書の内容や、当該の傷や汚れが生じた原因、通常損耗や経年劣化との区別、補修の必要性などを踏まえて判断されます。

第2章 なぜ不動産管理会社は原状回復費用を強く請求してくれないのか

オーナーから見ると、退去後の汚れや傷みについて、不動産管理会社が入居者に強く請求してくれないと感じることがあります。しかし、管理会社が慎重になる背景には、管理会社の業務範囲や法律上の制約といった事情があります。

2-1 管理会社が回収に消極的になる理由

不動産管理会社が原状回復の請求に積極的に動きにくい理由として、費用回収が管理会社の本来業務とは性質を異にする面があることがあげられます。
管理会社の主な業務は、物件の維持管理、入居者対応、退去精算、入居者募集などです。原状回復費用をめぐる争いが長期化すると、次の募集や入居開始に影響が出る可能性があり、慎重な対応をとることが考えられます。

2-2 管理会社は法的トラブルの専門家ではない

管理会社が深く踏み込めない理由には、法律上の問題も関係しています。日本の法律では、弁護士ではない人が、報酬を得る目的で、業として他人の法律事件について交渉などを行うことを非弁行為として禁止しています。
そのため、管理会社としての対応範囲を超えて具体的な交渉や法的な費用回収に踏み込むことには限界があります。

原状回復トラブルは弁護士への相談を検討する

そのため、原状回復費用をめぐる問題で入居者が支払いを明確に拒否している場合、敷金を超える追加請求を検討する場合、損傷の原因や特約の有効性について法的な判断が必要になる場合には、管理会社だけで対応することは難しくなります。
請求できる見通しや証拠の整理について検討したい場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

第3章 賃貸契約書に入れておきたい原状回復特約

退去時の原状回復トラブルをあらかじめ防ぐには、賃貸借契約書の見直しが重要といえます。実務上、賃貸借契約書は不動産管理会社が用意している標準書式や、以前から使っているものを使いまわす場合も少なくありません。ひな形を使うこと自体が悪いわけではありませんが、物件の状態や入居者層にあわせて設計されていなければ、本来守りたい部分が反映されない可能性があります。

3-1 退去時の清掃費でもめないために定額クリーニング特約を明記する

退去時のハウスクリーニング費用は、入居者から「普通に住んでいただけなのに、なぜ負担するのか」と争われやすい項目です。
そのため、賃貸借契約書には「清掃費用は借主負担」などと抽象的に書くのではなく、「退去時の室内清掃費用として〇万円」「エアコン内部洗浄費用として1台あたり〇円」など、対象項目と金額を具体的に記載しておくことが重要です。
金額や作業範囲が明確であれば、不動産会社も入居者に説明しやすく、退去時の精算も進めやすくなります。

3-2 壁紙や床の張り替え範囲でもめないよう補修範囲の考え方を契約書に入れておく

壁紙や床の損傷をめぐっては、退去時に「一部分だけ直せばよいのか」「壁一面や床一面の張り替えまで借主に請求できるのか」が争いになることがあります。
そのため、賃貸借契約書を作成する際には、借主の故意・過失による損傷がある場合に、どの範囲の補修費用を借主負担とするのかをあらかじめ整理しておくことが重要です。

ただし、「小さな傷でも部屋全体を張り替える」といった広すぎる特約は、過度な負担として認められない可能性があります。
契約書では、損傷箇所を含む合理的な施工単位で補修すること、部分補修では色合わせや仕上がりに支障がある場合には壁一面や床一面を単位とすることがある、という形で定めておくと、退去時にも説明しやすくなります。

3-3 クロスの耐用年数を理由に全額拒否されないよう実費の扱いを定めておく

クロスの張り替えでは、入居者から「クロスは6年で価値がなくなるので、貼り換え費用は払わない」と主張されることがあります。
これは、国土交通省のガイドラインで、クロスなどの内装材について、年数が経つほど価値が下がっていくという考え方が示されているためです。たとえば、長期間入居していた場合、クロスそのものの価値は大きく下がっていると判断されることがあります。

もっとも、クロスの価値が下がっていることと、損傷の修繕にかかる費用を一切請求できないことは同じではありません。入居者の故意・過失による損傷がある場合には、クロスの下にあるボードの補修費、人件費、廃材処分費などが別途問題になります。
そのため、契約書では、借主の故意・過失による損傷の修繕に必要な下地補修費、施工費、処分費などの合理的な実費を借主負担とする旨を定めておくことが有用です。

ただし、「経過年数に関係なくすべて全額請求できる」といった定め方をすると、入居者に過度な負担を課す条項として有効性を争われるリスクがあります。
契約書に記載する際は、借主の故意・過失による損傷との関係があること、修繕に必要な範囲であること、金額が相当であることを前提に、客観的に説明しやすい内容にしておくことが重要です。

第4章 物件の種類に合わせて原状回復特約を調整する

単身者向け物件、ファミリー向け物件、ペット可物件など、物件の特徴によって室内の使われ方や発生しやすい汚損は異なります。賃貸借契約書を作成する際には、こうした物件の特徴や入居者層に合わせて、必要な特約を調整しておくことも大切です。

4-1 単身者向け物件では短期退去と清掃費の持ち出しを防ぐ条項を入れる

ワンルームなどの単身者向け物件では、入居期間が短くなりやすく、退去のたびに清掃費用、修繕費用、次の募集費用が発生します。
そのため、定額クリーニング特約を設けるだけでなく、短期解約違約金の条項を検討することがあります。たとえば、「契約開始日から1年未満で解約する場合には、短期解約違約金として賃料1か月分を支払う」といった内容です。
これにより、短期間で退去された場合のオーナー側の持ち出しを一定程度抑えることができます。

4-2 ファミリー向けやペット可物件では日常の管理義務を具体的に書く

ファミリー向け物件やペット可物件では、単身者向け物件とは異なる損耗リスクがあります。たとえば、子どもの落書きやシール跡、複数人での生活により、ドアや建具への傷、水回りのカビや汚れなども生じやすくなる傾向があります。
ペット可物件では、ペットによる壁や床の傷、臭気、排泄物による汚損などが想定されます。

このようなトラブルは、退去時になってから通常損耗か借主負担かを判断しようとすると、争いになりやすい部分です。そのため、賃貸借契約書に、日常的に注意してほしい内容を具体的に定めておくことが重要です。

たとえば、家具の移動や大型家具の設置によって床を傷つけないよう保護材を使用すること、壁を汚した場合は原状回復の対象となること、ペット飼育時には臭気や汚損を防ぐために必要な清掃を行うことなどを明記します。
また、ペット飼育に伴う汚損や臭気除去、修繕に必要な合理的な実費については、敷金から控除できる旨を定めることも検討されます。

特約は第三者にも説明しやすい内容に整理することが重要

ただし、特約はオーナーに有利に書けばよいというものではありません。借主に過度な負担を求める内容は争われる可能性があるため、物件の実情に照らして、第三者にも説明できる合理的な内容にしておくことが大切です。

第5章 契約書に書いた内容を退去時に使えるよう証拠を残す

原状回復特約は、契約書に書いてあるだけでは十分とはいえません。退去時に入居者から「そのような説明は受けていない」「この傷は入居時からあった」と言われた場合、オーナー側がどのような記録を残しているかによって、請求のしやすさが変わります。

5-1 契約時に署名やチェックで確認した記録を残す

賃貸契約書において特約の記載を整えたとしても、退去時に入居者から「そんな細かい内容までは聞いていない」と主張されることがあります。
そこで、原状回復特約の近くに、借主が内容を確認したことを示す署名欄、チェック欄などを設けておく方法が考えられます。
例えば、「退去時の室内清掃費用として金〇万円を借主が負担することを確認しました」といった確認欄を設けておけば、後から合意の有無を確認しやすくなります。

5-2 入居時の傷は写真で残す運用を決めておく

原状回復でよく問題になるのが、退去時に「この傷は入居時からあった」と主張されるケースです。
このような争いを防ぐためには、入居時の室内状況を写真で残しておくことが有効です。管理会社が写真を撮影する方法のほか、入居者自身にスマートフォンで気になる傷や汚れを撮影してもらい、入居後数日以内に指定のメールアドレスや管理アプリへ送ってもらう方法もあります。

第6章 まとめ

近年は、入居者側もインターネットや生成AIを使って情報を調べることが増えています。そのため、退去時に「国交省のガイドラインでは貸主負担のはずだ」「クロスは6年で価値がないはずだ」といった主張が出され、原状回復費用をめぐるトラブルに発展することも少なくありません。
トラブルになった場合に、主張の根拠となるのが賃貸借契約書です。もっとも、賃貸借契約書は不動産会社のひな形や過去の契約書をもとに作成されることも多く、オーナーが細かな特約の内容まで十分に確認できていないこともあります。

だからこそ、次の募集や契約更新のタイミングでは、現在の契約書がご自身の物件の状態や入居者層に合っているか、原状回復費用を請求したい場面で根拠として使える内容になっているかを、一度確認しておくことが大切です。
現在使用している契約書に少しでも不安がある場合は、私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスまでお気軽にご相談ください。賃貸借契約書をご持参いただければ、原状回復特約の内容や、退去時にトラブルになりやすい部分を弁護士が確認いたします。

那珂川オフィスが不動産オーナー様向けにサポートできること。

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