個人で賃貸マンション経営を始める前に知っておきたい法的注意点｜契約書チェックと弁護士相談のポイント

個人でマンションを賃貸に出す場合、賃貸借契約、管理委託契約、サブリース契約、保証契約など、複数の契約が発生します。これらの契約内容を十分に確認しないまま賃貸経営を始めると、入居者や管理会社、サブリース会社との間で想定外のトラブルになることがあります。
本記事では、個人オーナーが賃貸マンション経営を行う際に確認すべき契約書上の注意点と、弁護士に相談すべき場面について解説します。

第1章　個人のマンション賃貸経営でも、契約上の責任はオーナーに残る

1-1　管理会社に任せていても、貸主はオーナーである

個人でマンション賃貸経営を始める場合、入居者募集や家賃回収、修繕手配などを管理会社に任せることがあります。
しかし、管理委託の場合、入居者との関係で貸主となるのは基本的に物件のオーナーです。管理会社は、オーナーから依頼を受けて管理業務を行う立場にすぎません。
そのため、家賃滞納、設備故障、入居者からの苦情、退去時の精算などでトラブルが起きた場合、すべてを管理会社任せにできるとは限りません。
個人事業として賃貸マンション経営を行う場合には、まず自分自身が貸主として契約上の責任を負う立場にあることを理解しておく必要があります。

1-2　管理会社にどこまで頼めるかは管理委託契約書で決まる

管理会社に任せていると、「滞納があれば督促してくれるはず」「入居者トラブルがあれば対応してくれるはず」と考えるかもしれません。
しかし、管理会社がどこまで対応する義務を負うかは、基本的には管理委託契約書の内容によって決まります。そのため、家賃滞納時の督促、修繕に関する判断、オーナーへの報告、退去時の敷金精算などが、契約上、どこまで業務範囲に含まれているかを把握しておく必要があります。

1-3　ひな形の契約書をそのまま使うと、後から困ることがある

賃貸借契約書や管理委託契約書、サブリース契約書は、不動産会社や管理会社が用意したひな形を使うことがあります。ひな形を使うこと自体が問題というわけではありません。
しかし、契約書の内容が、その物件の状況やオーナーの方針に合っているかどうかは確認が必要です。
たとえば、将来的に物件を売却したい、自己使用したい、建替えを検討したいという事情がある場合には、契約内容をそれらの事情にあわせて定めておかないと、後から退去をお願いしたい場面で思うように進まなくなる可能性もあります。
契約書を締結する前に、契約内容が自分の方針に合っているかを確認しておくことは賃貸マンション経営の前提といえます。

第2章　入居者との賃貸借契約で後から困らないための確認ポイント

2-1　普通借家契約か定期借家契約かを確認する

入居者との賃貸借契約では、まず普通借家契約にするのか、定期借家契約にするのかを確認する必要があります。
普通借家契約は、借主保護の要請が強い契約です。契約期間が満了しても、貸主側が当然に更新を拒絶したり、解約を申し入れたりできるわけではありません。
一方、定期借家契約は、あらかじめ決めた契約期間が満了すると終了する契約です。ただし、契約締結時の説明や期間満了前の通知など、手続面に注意が必要です。
将来的に物件の売却や建て替えを考えている場合には、この普通借家契約と定期借家契約の違いが、後の物件運用に影響することがあります。

2-2　家賃滞納があっても、すぐに退去させられるわけではない

マンション賃貸経営で多いトラブルの一つが、家賃滞納です。
家賃が支払われず、家賃滞納があっても、直ちに鍵を交換したり、室内の荷物を処分したりして、強制的に退去させることはできません。
実際に契約を終了できるかは、滞納がどの程度続いているのか、これまで支払いの遅れが繰り返されていないか、督促に対して入居者がどのように対応しているかなど踏まえて、判断する必要があります。
賃貸借契約書には家賃の支払日を明記した上で、遅れた場合の遅延損害金の計算方法を具体的に示し、督促を行っても支払いが行われなかった場合の契約解除の流れまで、具体的に明記しておくことが重要です。

2-3　連帯保証人・保証会社がどこまで負担するかを確認する

家賃滞納や退去時の費用未払いに備えて、連帯保証人や保証会社を利用することがあります。しかし、実際にどの程度負担してもらえるかは契約内容によって異なります。
個人の連帯保証人を付ける場合は、保証人が負担する上限額である極度額を契約書に定めておく必要があります。
一方、保証会社を利用する場合は、保証される範囲の確認が重要です。未払い家賃の立替えだけでなく、退去時の原状回復費用や、トラブル時の明渡し費用まで対象に含まれているかを確認しておきましょう。

2-4　無断転貸・民泊・ペット飼育などの禁止事項を具体的に定める

入居後の部屋の使い方をめぐって、オーナーと入居者の間でトラブルになることがあります。
たとえば、無断で第三者に部屋を貸している、民泊として使っている、ペット不可の物件でペットを飼っている、騒音や迷惑行為を繰り返しているといったケースです。
このような行為について、契約書で明確に禁止していなければ、問題が起きたときに契約違反を主張しにくくなることがあります。
賃貸借契約書では、禁止する行為をできるだけ具体的に定めておくことが大切です。
あわせて、違反があった場合に注意や是正を求めることができるのか、改善されない場合に契約解除や損害賠償請求につなげられるのかも明記しておく必要があります。

2-5　原状回復と敷金精算は、退去時ではなく契約時に整理する

退去時に特にトラブルになりやすいのが、原状回復費用と敷金精算です。
原状回復とは、退去時に部屋を一定の状態に戻すことをいいます。ただし、通常の生活で生じる汚れや劣化まで、すべて入居者の負担にできるわけではありません。
たとえば、日焼けによるクロスの変色や、通常使用による設備の経年劣化などは、貸主側の負担と考えられることがあります。一方、入居者の不注意で壁に穴を開けた場合などは、入居者負担が問題になります。
契約書では、どのような費用を入居者負担とするのか、敷金から何を差し引くのかを明確にしておく必要があります。

第3章　管理会社との管理委託契約で確認するべきポイント

3-1　管理会社の業務範囲が明確になっているか

管理会社の担当業務は、空室時の入居者募集や内見対応に始まり、入居中の家賃回収や滞納督促、入居者からのクレーム対応、また物件自体の修繕対応など、場面に応じて幅広く発生します。
しかし、これらがすべて当然に管理会社の業務に含まれるわけではなく、どこまで対応してもらえるかは管理委託契約書の内容に基づいて判断されます。
そのため、管理会社に担当してほしい業務や範囲については、あらかじめ契約書で明確にしておくことが重要です。

3-2　滞納対応や入居者対応の報告ルールは明確になっているか

家賃回収や入居者対応を管理会社に任せる場合、滞納や苦情が発生したときの報告ルールも管理委託契約書で確認しておく必要があります。
たとえば、家賃の支払いが遅れた場合に、管理会社がいつ入居者へ督促するのか、何日以上の滞納でオーナーへ報告するのかが曖昧だと、対応が遅れてしまうことがあります。
また、設備故障や騒音などの苦情についても、管理会社が受けた連絡内容や対応経過が共有されていないと、後からオーナーが状況を把握しにくくなります。
滞納、苦情、修繕依頼などについては、「適宜報告する」といった曖昧な定めではなく、どのような場合に、いつ、どの方法でオーナーへ報告するのかを明確にしておくことが大切です。

3-3　修繕費用の事前承認の基準を定めているか

賃貸マンション経営では、エアコンや給湯器の故障、水漏れなど、急な修繕が発生することがあります。
このとき、管理会社がオーナーの承諾なく修繕を手配できるのか、いくら以上の修繕は事前承認が必要なのかを明確にしておく必要があります。
少額の修繕であれば管理会社が迅速に対応した方がよい場合もあります。一方で、高額な工事まで事前確認なしに発注されると、オーナーが想定していない費用負担を求められる可能性があります。

3-4　管理委託契約の解約や引継ぎルールが明確になっているか

管理会社の対応に不満がある場合、別の管理会社へ変更したいと考えることがあります。
しかし、管理委託契約には解約予告期間や違約金が定められていることがあります。
また、管理会社を変更する際には、入居者情報、賃貸借契約書、鍵、敷金や預り金、修繕履歴、滞納状況などの引継ぎも必要です。
これらの引継ぎが不十分だと、新しい管理会社が入居者対応を始められず、オーナーや入居者に不利益が生じることがあるためです。
管理委託契約を締結する段階で、こうした解約時のルールや引継ぎ方法も確認しておく必要があります。

第4章　サブリース契約・一括借上げを利用する場合の注意点

4-1　家賃保証と説明されても同じ賃料が続くとは限らない

個人でマンション賃貸経営を行う場合、サブリース契約・一括借上げを提案されることがあります。
サブリース契約は一括借上げ契約とも呼ばれますが、オーナーがサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が入居者へ転貸する仕組みです。空室があっても一定の賃料が入るように見えるため、収入が安定すると考えて契約を検討する方もいるでしょう。
しかし、家賃保証は「当初の賃料が将来も必ず続く」という意味ではありません。契約書には、一定期間ごとの賃料見直しや、賃料減額に関する条項が入っていることがあり、途中でオーナーに入る賃料が下がる可能性もあります。

4-2　賃料改定・免責期間・修繕費負担が収支に影響する

サブリース契約では、オーナーに支払われる賃料の金額や見直しのタイミングが重要です。
契約当初の賃料だけを見るのではなく、何年ごとに賃料が見直されるのか、サブリース会社から減額を求められる場合があるのかを確認しておく必要があります。
また、契約開始直後や入居者退去後の一定期間について、賃料が支払われない免責期間が定められていることもあります。
修繕費用の負担も確認が必要です。建物や設備の修繕費を誰が負担するのか、大規模修繕が必要になった場合にオーナーがどこまで費用を負担するのかを把握しておかないと、想定外の支出が発生することがあります。

4-3　売却や自己使用をしたくても契約を終了しにくい場合がある

サブリース契約では、オーナーが物件を売却したい、自己使用したい、別の管理方法に変えたいと思っても、簡単に契約を終了できない場合があります。
契約書に中途解約の条項があるか、解約する場合に何か月前までに通知が必要か、違約金が発生するかなどを確認しておく必要があります。
また、サブリース会社が入居者に転貸している場合、オーナーとサブリース会社との契約が終了しても、入居者との関係がすぐに整理できるとは限りません。
そのため、サブリース契約を締結する際は、賃料条件だけでなく、契約を終了する場合の条件や、入居者関係の引継ぎまで確認しておくことが大切です。

4-4　契約終了後は入居者情報や敷金の引継ぎが問題になりやすい

サブリース契約が終了する場合、実際に住んでいる入居者との関係をどう引き継ぐかが問題になります。
入居者の契約内容、毎月の家賃、更新時期、滞納の有無、敷金の預かり状況といった情報が整理されていないと、サブリース契約終了後にオーナー自身で管理を行うことが難しくなります。
サブリース会社が入居者との契約書や連絡先を管理している場合、契約終了時にどの資料を引き渡してもらえるのかを、あらかじめ確認しておく必要があります。

第5章　弁護士に相談すべきタイミングと相談内容

5-1　契約前に相談すると、将来の売却・退去・管理変更を見据えた契約書にしやすい

弁護士への相談というと、すでにトラブルが起きてから依頼するものと思われがちです。
しかし、賃貸マンション経営では、契約を結ぶ前に相談することで、後から大きな問題になる可能性を下げられる場合があります。
契約前のリーガルチェックは、単に契約書の言葉を整える作業ではありません。
オーナーが将来どのように物件を運用したいのかを踏まえ、契約書がその方針に合っているかを確認する作業です。

5-2　滞納や原状回復トラブルでは、初動対応を誤らないことが重要になる

すでに家賃滞納や原状回復費用のトラブルが起きている場合も、早めに弁護士へ相談することが大切です。
たとえ家賃滞納が続いても、オーナーの判断だけで入居者を強制的に退去させることはできません。また、原状回復費用についても、契約書や部屋の使用状況によって請求できる範囲は変わります。
弁護士に相談することで、希望する解決に向けてどの手順で進めるべきかを整理できます。
初動対応を誤らないことは、結果的に時間や費用の負担を抑えることにもつながります。

5-3　契約書ややり取りを整理して相談すると、対応方針を具体的に検討しやすい

弁護士に相談する際は、契約書ややり取りを整理しておくと、より具体的な検討がしやすくなります。
たとえば、次のような資料があると状況を把握しやすくなります。

すべての資料がそろっていなくても構いません。
まずは手元にある資料と困っている内容を整理することから始めるとよいでしょう。

私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、入居者や管理会社とのトラブル対応についてご相談いただけます。
これから個人事業として賃貸マンション経営を始める方、すでに契約書を提示されていて内容に不安がある方、管理会社や入居者との対応に悩んでいる方は、まずはご相談ください。

不動産関連でよくあるトラブル・お悩み

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養育費を一括でもらうとデメリットはある？将来の養育費不足や追加請求のリスクを弁護士が解説

養育費を一括で受け取れば、未払いや滞納されることを心配せずに済むように思えます。しかし、一括払いには、子どもの成長に伴う想定外の費用を反映しにくい、受け取った金銭を長期間管理しなければならないといった側面もあります。
本記事では、養育費の一括払いを選ぶ前に知っておきたいデメリットと、養育費に関する合意書を作成する際に決めておくべきポイントを弁護士が解説します。

第1章　養育費を一括でもらう主なデメリット

養育費は、子どもの生活費や教育費、医療費などを父母で分担するためのものです。一般的には毎月一定額を支払いますが、父母が合意すれば、将来分をまとめて支払うこともできます。一括払いには未払いを防ぎやすいというメリットがありますが、将来必要となる金額を先に決めることによるデメリットもあります。

1-1　将来、一括金だけでは足りなくなる可能性がある

養育費を一括でもらう場合には、子どもが成長するまでに必要となる費用を、離婚時点でまとめて見積もることになります。
しかし、子どもの進路や健康状態、将来の物価まで正確に予測することはできません。そのため、合意した時点では十分に思えた金額でも、実際には足りなくなる可能性があります。

進学先によって、想定以上の教育費がかかることがある

離婚時には公立学校への進学を想定していても、子どもが成長して私立学校や県外の大学を希望することがあります。また、塾や予備校、留学や資格取得などに費用がかかることもあります。県外へ進学すれば、授業料だけでなく、家賃や生活費なども必要です。

病気やけがにより、予想していなかった費用が生じることがある

子どもが病気やけがをした場合には、治療費や入院費、通院に伴う交通費などが必要になることがあります。また、療育や継続的な通院、特別な教育支援が必要になれば、長期間にわたって費用が生じることもあります。

物価や授業料の上昇によって、一括金の実質的な価値が下がる

一括金を受け取った時より物価が上昇した場合、同じ金額でまかなえる生活費は少なくなります。たとえば、現在の月額5万円と、10年後の月額5万円では、負担できる生活費や教育費が同じとは限りません。
物価上昇の影響は、食費などの生活費だけに限りません。学校の授業料や塾代、教材費などが上昇する可能性もあります。

このように、一括払いでは、子どもの成長に伴う教育費、予想外の医療費、物価上昇などによって、受け取った金額だけでは足りなくなるリスクがあります。

1-2　不足しても、当然に追加請求できるとは限らない

一括金が足りなくなったとしても、相手に請求すれば当然に追加で支払ってもらえるわけではありません。
当初予測できなかった大きな事情の変化が生じた場合には、追加の負担を求める余地があります。ただし、相手が任意に応じなければ、家庭裁判所で調停などの手続を行わなければならないことも考えられます。
特に、離婚合意書に「将来の教育費を含めてすべて支払済みとする」「今後、子どもに関する費用を一切請求しない」といった文言がある場合、相手から追加負担を拒まれ、合意の範囲をめぐって争いになる可能性が高くなります。
そのため、「将来不足したら、そのときに請求すればよい」と安易に考えることはできません。

1-3　受け取った金銭を長期間管理しなければならない

一括で受け取った養育費は、自由に使える余裕資金ではありません。将来の子どもの生活費や教育費を先に受け取ったものです。
たとえば、10年分の養育費を一括で受け取った場合、その金銭を10年間にわたって計画的に管理する必要があります。
日常生活に使う口座へ入れてしまうと、通常の生活費との区別がつきにくくなり、想定より早く使ってしまうことがあります。その結果、子どもの進学時など、まとまった費用が必要になったときに残高が不足してしまうかもしれません。
一括払いを選ぶ場合には、養育費専用の口座を設ける、進学費用として残す金額を決める、毎年使用する金額の目安を立てるなど、受け取った後の管理方法も考えておかなければなりません。

1-4　毎月払いより受取総額が少なくなることがある

一括払いの交渉では、支払う側から「まとめて支払う代わりに総額を減らしてほしい」と提案されることがあります。
たとえば、月額5万円を10年間支払う場合、単純な合計額は600万円です。しかし、一括払いでは500万円や550万円など、毎月払いを続けた場合より少ない金額を提示されることがあります。
この減額幅が大きければ、子どもの将来の生活費や教育費が不足する可能性も高くなります。

そのため、一括金を提示されたときは、まとめて受け取れる金額の大きさだけで判断せず、毎月払いを続けた場合の合計額との差を確認することが重要です。

第2章　養育費の一括払いに合意する前に確認すべきこと

もちろん、養育費の一括払いが、常に不利になるわけではありません。相手に将来の支払能力があるか分からない場合や、すでに未払いの不安がある場合には、支払える時点でまとまった金額を受け取る方がよいこともあります。
ただし、一括払いに合意する場合は、どの費用を含むのか、将来発生する費用をどのように扱うのかまで決めておくことが重要です。

2-1　毎月払いの場合の金額と一括金を比較する

一括金を提示されたら、提示された金額が妥当かを確認しましょう。
はじめに、養育費を毎月払いにした場合の月額の目安を出します。父母双方の収入や子どもの人数・年齢などをもとに、およその金額を見積もりましょう。その月額を支払開始時期から支払終了時期まで受け取った場合の合計額を計算します。
そのうえで、相手から提示された一括金と比較し、毎月払いの場合の合計額とどの程度の差があるのかを確認します。一括金が大きく減額されている場合には、その金額で将来の生活費や教育費をまかなえるかを検討する必要があります。

2-2　一括金に含める費用と、将来協議する費用を分ける

養育費に関する合意書には、一括金がどの期間の、どの費用を対象とするのかを具体的に記載しておくことが重要です。
たとえば、通常の衣食住にかかる費用や、日常的な教材費、通常の通院費などは、一括金に含めることが考えられます。一方、離婚時点では発生するか分からず、金額も予測しにくい高額な学費や留学費用などについては、必要になった時点で別途協議すると定める方法があります。

一括金とは別に協議する費用の例

単に「養育費として〇万円を一括で支払う」とだけ定めると、将来、進学費用や医療費などが一括金に含まれているのかをめぐって争いになる可能性があります。
また、上記のような将来別途協議する費用を定める場合には、合意書の中に「今後一切請求しない」など、その定めと矛盾する文言が含まれていないかも確認しましょう。

2-3　全額一括以外の支払方法も検討する

養育費の支払方法は、全額を一括で受け取るか、毎月払いにするかの二択だけではありません。
たとえば、次のような方法も考えられます。

一括払いと毎月払いを組み合わせる例

相手に現在まとまった資産があっても、子どもがまだ幼い場合には、将来必要となる費用を正確に見通すことはできません。
そのようなときは、一部を先に受け取り、残りは子どもの成長や進路に応じて支払ってもらう方法などもあります。未払いに備えながら、将来の状況にも対応しやすい方法を検討するのがいいでしょう。

第3章　【FAQ】養育費の一括払いに関するよくある質問

Q1.　一括でもらうと贈与税がかかりますか？

A1.　使い方や保管状況によっては、贈与税がかかる可能性があります。

子どもの生活費や教育費として通常必要な金額を、必要な都度受け取り、その用途に直接充てる場合は、原則として贈与税の対象になりません。
ただし、将来分を一括で受け取り、すぐに生活費や教育費として使わずに長期間預貯金として保有する場合などは、税務上の取扱いが問題になる可能性があります。
一括金が高額になる場合は、合意する前に税理士へ確認しておくと安心です。

Q2.　一括払いの後に子どもが支払った側と同居することになった場合はどうなりますか？

A2.　同居後の養育費について調整が必要になることがあります。

子どもが支払った側と同居し、その親が日常の生活費を負担するようになった場合には、養育費の負担状況が大きく変わります。
ただし、同居を始めただけで、受け取った一括金を当然に全額返還しなければならないわけではありません。同居が一時的なものか、今後も継続するのか、一括金がどの期間の養育費に対応するのかなどを踏まえ、今後の養育費負担や一括金の取扱いについて協議が必要になることがあります。話合いがまとまらない場合には、利用すべき手続も含めて弁護士へ確認する必要があります。

Q3.　養育費の一括払いは、児童扶養手当などに影響しますか？

A3.　児童扶養手当の支給額に影響する可能性があります。

児童扶養手当では、受け取った養育費の8割相当額を所得に加えて支給額を判定します。そのため、将来分として受け取った一括金の扱いによっては、児童扶養手当の支給額に影響する可能性があります。
将来分をまとめて受け取った一括金が、児童扶養手当の所得判定上どのように扱われるかは自治体へ確認する必要があります。合意する前に、お住まいの自治体の児童扶養手当担当窓口へ相談しておきましょう。

Q4.　一括払いの後に再婚した場合、養育費の扱いは変わりますか？

A4.　再婚しただけで、一括金を返す必要は原則ありません。

養育費を受け取った側が再婚しても、それだけで受け取り済みの一括金を返還する必要はありません。
ただし、再婚相手と子どもが養子縁組をした場合や、支払った側に新たな扶養家族ができた場合などには、扶養関係や生活状況が変化します。将来の追加費用を請求する場合には、その事情が負担額の判断に影響する可能性があります。

Q5.　子どものために使ったことを示す領収書などの証拠は必要ですか？

A5.　通常は逐一提出する必要はありません。

養育費を受け取った側が、支払った側に対して、食費や衣料費などの領収書を毎月提出しなければならないという一般的なルールはありません。
ただし、合意書で使途の報告や領収書の提出を定めた場合には、その取決めに従う必要があります。また、高額な進学費用や医療費を別途請求する場合には、請求額を裏付けるため、請求書や領収書を保管しておくことが重要です。
税務上も、生活費や教育費として必要な都度、その用途に直接充てた金銭であるかが問題になるため、高額な一括金については、支出記録を残しておくと説明しやすくなります。

第4章　まとめ｜一括払いでは合意書の内容が将来を左右する

養育費を一括で受け取れば、まとまった金額を確保できる一方、子どもの進路や物価の変化によって、将来不足する可能性があります。
そのため、合意書では、一括金に含まれる費用を明確にしたうえで、留学費用や高額な医療費などが発生した場合の負担方法も定めておくことが重要です。物価や教育費が大きく上昇した場合に、追加負担について協議する条項を設けることも考えられます。
一方で、合意書に、今後一切養育費を請求しない旨の文言が入っていると、将来の追加請求をめぐって不利になるおそれがあります。特に、相手方が作成した合意書案には、相手方に有利な条件が含まれていることもあるため、そのまま署名しないことが大切です。
Nexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、養育費の一括払いに関する条件の検討や、離婚協議書・公正証書の作成、相手方から提示された合意書のチェックに対応しています。養育費の一括払いを提案されている方は、署名する前にまずはご相談ください。

初回の無料相談について詳しくはこちらから。

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刑事事件における示談は刑事処分や損害賠償に影響する重要な要素の一つですが、加害者側が示談を申し入れても被害者に応じてもらえない場合や、被害者側として示談条件や示談内容に不安を感じることもあるでしょう。
本記事では、示談交渉の際に、加害者・被害者それぞれが取るべき対応や弁護士に相談すべきポイントをわかりやすく解説します。

第1章　刑事事件における示談とは何か

1-1　示談は被害者と加害者の間で行う民事上の解決

刑事事件と聞くと、警察・検察・裁判所が関与する手続を思い浮かべやすいですが、示談そのものは基本的に民事上の解決です。
たとえば、暴行事件では治療費や慰謝料の支払い、窃盗事件では被害品の弁償、迷惑行為や性犯罪では今後一切接触しないことを約束するといった取り決めを示談で行います。
こうした合意によって、加害者の責任を被害者が一定の形で受け入れることになります。

1-2　示談は刑事処分に影響することがある

示談が成立したからといって、必ず不起訴になるわけではなく、起訴された場合も当然に刑が軽くなるわけではありません。しかし、検察官が起訴の可否を判断する際には、犯罪の内容だけでなく、犯罪後の状況も考慮されます。そのため、示談の成立や被害弁償の有無は、判断材料の一つとして扱われる可能性があります。
また、起訴後に刑事裁判が進行する場合も、被害弁償や謝罪の有無、被害者の処罰感情は、量刑判断の事情として考慮されます。示談の有無が直接的に刑を決めるわけではありませんが、加害者の反省や誠意を示す重要な要素となることがあります。

1-3　被害者に示談を強制することはできない

示談は、あくまで被害者と加害者の合意によって成立します。
加害者側が示談を申し入れても、被害者が応じなければ成立しません。
示談を成立させたいからといって、加害者本人が直接連絡を続けたり、周囲の人を通じて接触を試みたりすると、被害者の不安を増幅させ、かえって刑事手続における評価を不利にする可能性があります。
示談は重要ですが、被害者の意思を尊重して進める必要があります。

第2章　（加害者側向け）示談に応じてもらえないときの対応

2-1　示談拒否が刑事処分に与える影響

加害者側にとって、被害者が示談に応じない場合、刑事処分への影響は無視できません。示談が成立していない場合、被害回復が不十分である、被害者の処罰感情が強いと評価される可能性があります。
その結果、事案によっては起訴猶予による不起訴の可能性が下がったり、起訴後の量刑において不利に働いたりすることもあります。
もちろん、示談が成立しなかったからといって必ず起訴される、あるいは必ず実刑になるというわけではありません。犯罪の内容、前科前歴、被害の程度、反省状況、監督者の有無、再犯防止策なども総合的に考慮されます。

2-2　被害弁償の意思を示す方法として供託を検討する

被害者が被害弁償としての金銭の受け取りを拒否している場合、供託を検討することがあります。
供託とは、一定の要件のもとで金銭などを供託所に預ける制度です。
刑事事件では、被害者が弁償金を受け取らない場合、加害者側が被害弁償の意思を示す方法として利用されることがあります。
ただし、供託は原則として示談の代わりとはなりません。
示談では、被害者が金銭を受け取り、加害者を許す意思や処罰感情に関する意思が示されます。一方で、供託はあくまで加害者側が一定の金銭を預けた事実にとどまります。

また、事案によっては供託が適切でない場合もあります。
被害者が「お金を受け取りたくない」「関わりたくない」と明確に拒否している場合、形式的に供託だけを進めると、被害者の感情をさらに悪化させる可能性があります。
性犯罪や重大な身体被害が伴う事件では、金銭の問題だけでなく、被害者の尊厳や安心の確保が特に重視されますので、供託を行うかどうかは慎重な判断が求められます。

2-3　供託が難しい場合には贖罪寄付を検討する

贖罪寄付とは、犯罪への反省を示すために、弁護士会などに寄付を行う方法です。
日弁連では、被害者のいない刑事事件や、示談が成立しない場合に、改悛の意思を示す手段として受け付けています。
裁判所においても、贖罪寄付は情状資料として評価されることがあります。
しかし、贖罪寄付は万能ではありません。
被害者がいる事件では、やはり被害弁償や謝罪が中心です。贖罪寄付は、直接被害者の損害を回復するものではなく、示談や被害弁償と同等の効果は期待できません。

例えば、窃盗などの財産犯では、まず被害者への弁償を検討し、受領不能の場合に補充的に贖罪寄付を活用するのが一般的です。
贖罪寄付を行う際は、単に寄付した事実だけでなく、示談が成立しなかった理由や被害者への対応、再犯防止策をあわせて整理し、刑事手続で適切に示すことが大切です。

2-4　謝罪文・反省文は弁護士を通じて提出する

示談に応じてもらえない場合でも、謝罪文や反省文を作成し、弁護士を通じて提出することがあります。被害者が直接の連絡を拒んでいる場合、加害者本人が手紙を送るよりも、弁護士を通じて検察官や裁判所に提出する方が安全です。

謝罪文では、言い訳や責任転嫁に見える表現を避ける必要があります。
「酔っていて覚えていない」「相手にも原因があった」「大ごとになるとは思わなかった」といった表現は、本人としては事情説明のつもりでも、被害者や捜査機関からは反省が不十分と受け止められることがあります。
反省文も同様で、単に「反省しています」と書くだけでは不十分です。
事件に至った原因の分析、与えた被害の理解、再発防止策などを具体的に整理する必要があります。示談が成立しない状況では、謝罪文・反省文に加え、再犯防止策や監督体制、治療やカウンセリングの状況など加害者側の事情を丁寧に示すことが大切です。

第3章　被害者側が示談に応じたくないときの対処法

3-1　示談を拒否しても法的に問題はない

被害者側としてまず押さえておきたいのは、示談に応じる義務はないという点です。
加害者やその弁護士から連絡があると、「応じないと不利になるのでは」と不安に感じる方もいますが、示談はあくまで合意によって成立します。
納得できなければ示談を断っても、刑事手続上の権利には影響ありません。
特に以下のような場合は、すぐに応じる必要はありません。

示談書に署名すると、後から内容を覆すことは簡単ではありません。
特に、清算条項に「この件について今後お互いに請求しない」と記載される場合、追加で損害賠償を請求することが難しくなる可能性があります。

示談に応じないことは、加害者に「安易に許すつもりはない」「刑事処分をきちんと受けてほしい」という意思を示すことにもつながりますので、ご自身が示談をしたくないと感じている場合は無理やり示談を受け入れずとも大丈夫です。

3-2　示談に応じない場合の損害回復の方法

示談をしないと決めた場合でも、損害回復の手段がなくなるわけではありません。
たとえば、犯罪によってけがをした場合には、治療費や後遺障害が残った場合の逸失利益、慰謝料などを損害として民事訴訟で請求することはできます。
もっとも、これらの損害を請求するためには、損害の発生と犯罪行為との因果関係を資料に基づいて立証する必要がありますので、診断書や収入資料、通院状況が分かる資料などを保管しておきましょう。

また、一定の事件では、賠償請求の手段として損害賠償命令制度を利用できる場合があります。
損害賠償命令制度は、刑事裁判で有罪判決を受けた加害者に対し、その犯罪を原因とする被害者への金銭賠償を、刑事裁判を行った裁判所と同じ裁判所が引き続き審理して命じる制度です。通常の民事訴訟に比べて、被害者側の手続の負担を軽減できますが、対象となる犯罪が限られている点には留意が必要です。（過失犯は制度対象となっていません。）

このように、示談には応じないが、民事上の損害賠償は別途請求するという方向性で動くことは可能ですが、損害回復の手段があるかどうかという点と、実際に金銭賠償を受けられる見込みがどの程度あるのか（加害者側の支払能力等）という点は分けて考える必要があります。
また、加害者との接触を避けたい場合や、個人情報を知られたくない場合には、その点も含めて、弁護士を通じた対応を検討したほうが望ましいでしょう。

3-3　厳罰を求めたい場合は意見申出や意見陳述を検討する

示談に応じない理由が、「加害者に厳しい処分を受けてほしい」という点にある場合には、単に示談を断るだけでなく、被害者としての処罰感情を、刑事手続の中で適切に伝えることも重要です。
自分の意思を伝える手段としては、起訴後の意見陳述制度や、一定の事件では被害者参加制度を利用することで、法廷で被害に関する心情や事件についての意見を述べられる場合があります。
もちろん、最終的な刑事処分や量刑を決めるのは検察官や裁判所であり、被害者の希望だけで処分内容が決まるわけではありませんが、被害者がどのような被害を受け、事件後の生活にどのような影響が生じているのかは、処分や量刑を判断するうえで考慮される事情の一つになり得ますので、ご自身の負担にならない範囲で意見陳述等を検討されてください。

3-4　刑事裁判に関与したい場合は被害者参加制度を確認する

補足：被害者参加制度とは

被害者参加制度とは、対象事件の被害者や遺族が刑事裁判に参加し、公判期日に出席したり、被告人に質問したりできる制度です。
参加を希望する場合は、事件担当の検察官に申し出て、裁判所が適当と判断すれば参加が許可されます。希望すれば必ず参加できるわけではありませんが、刑事裁判に関与するための重要な制度です。
被害者参加人になると、公判期日に出席するだけでなく、検察官の訴訟活動に意見を述べたり、被告人へ質問したりすることができますが、事件の内容や精神的負担に応じて関与する範囲は慎重に決める方が望ましいでしょう。一定の要件を満たせば国選被害者参加弁護士制度を利用できる場合もありますので、ご不安な点がある場合は弁護士にご相談ください。

第4章　示談交渉が難航しているときは弁護士に相談を

私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、刑事事件の示談交渉、刑事弁護、被害者側の損害賠償請求についてのご相談を受け付けています。
那珂川市および周辺地域にお住まいの方にとって、身近に相談できる地域密着型の窓口として、事案の内容やお気持ちを丁寧に確認しながら必要な対応を整理します。
示談を拒否された場合、示談に応じるべきか迷っている場合、また加害者側とのやり取りを弁護士に任せたい場合は、自己判断で進める前にぜひご相談ください。

【オーナー向け】原状回復はどこまで請求できる？賃貸契約書で定めておくべき特約のポイントを弁護士が解説

賃貸物件の不動産オーナーをしていると、退去時に、壁紙の汚れや床の傷、水回りの汚損などが見つかり、「この原状回復費用はどこまで入居者に請求できるのか」と対応に悩むことがあります。原状回復費用を請求できるかは、賃貸借契約書にどのような特約があるか、傷や汚れの原因が入居者の故意・過失によるものかなどによって判断が変わります。
本記事では、すでに締結している賃貸借契約でどこまで請求できるのか、次回以降の契約書作成時に定めておくべき原状回復特約の要点を弁護士が解説します。

第1章 現状の賃貸契約書で原状回復費用はどこまで請求できるか

賃貸借契約書に原状回復特約がある場合でも、特約の内容が常にそのまま有効になるわけではありません。反対に、明確な特約がない場合でも、入居者の故意・過失や善管注意義務違反による損傷であれば、費用請求が認められる余地があります。

1-1 今の契約書の「原状回復特約」はどこまで有効か？

退去時のトラブルを防ぐために、賃貸借契約書には「特約」がよく使われます。例えば「退去時のルームクリーニング代は借主の負担とする」といった内容です。
では、いま手元にある契約書に書かれている特約は、実務上、およそどこまで法的に認められるのでしょうか。

実務では、契約書に具体的な金額や負担対象（例：ハウスクリーニング費用として一律〇万円を負担する、など）が明記されていることが重要です。金額が書かれていない場合は、負担対象が明確であり、その内容について、契約時に入居者が理解して合意したことが客観的に説明できることがポイントになります。

1-2 特約が弱くても故意や過失による傷みは請求できる可能性がある

明確な原状回復特約が明示されていないなど、特約の記載内容が不十分な場合も、入居者の故意・過失、または、社会通念上で一般的に求められる当然の注意や配慮（善管注意義務）を怠ったことによって発生した汚損・破損については、修繕費用を請求できる可能性があります。
たとえば、物をぶつけてできた壁の穴、通常の使用を超える床の傷、清掃を怠ったことによる著しい油汚れ、結露を放置したことによるカビなどは、通常損耗ではなく、入居者の使用方法や管理状況に起因する損傷として問題になり得ます。

1-3 国交省ガイドラインを主張された場合、全額あきらめなければならないか

退去費用の精算のとき、クロスの貼り換えなどについて、入居者から「国のガイドラインでは大家さんの負担のはずだ」と主張されることがあります。ここでいうガイドラインとは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことです。
たしかに、ガイドラインは原状回復費用の負担を考えるうえで重要な資料ですが、法律そのものではありません。
実際の負担は、賃貸借契約書の内容や、当該の傷や汚れが生じた原因、通常損耗や経年劣化との区別、補修の必要性などを踏まえて判断されます。

第2章 なぜ不動産管理会社は原状回復費用を強く請求してくれないのか

オーナーから見ると、退去後の汚れや傷みについて、不動産管理会社が入居者に強く請求してくれないと感じることがあります。しかし、管理会社が慎重になる背景には、管理会社の業務範囲や法律上の制約といった事情があります。

2-1 管理会社が回収に消極的になる理由

不動産管理会社が原状回復の請求に積極的に動きにくい理由として、費用回収が管理会社の本来業務とは性質を異にする面があることがあげられます。
管理会社の主な業務は、物件の維持管理、入居者対応、退去精算、入居者募集などです。原状回復費用をめぐる争いが長期化すると、次の募集や入居開始に影響が出る可能性があり、慎重な対応をとることが考えられます。

2-2 管理会社は法的トラブルの専門家ではない

管理会社が深く踏み込めない理由には、法律上の問題も関係しています。日本の法律では、弁護士ではない人が、報酬を得る目的で、業として他人の法律事件について交渉などを行うことを非弁行為として禁止しています。
そのため、管理会社としての対応範囲を超えて具体的な交渉や法的な費用回収に踏み込むことには限界があります。

原状回復トラブルは弁護士への相談を検討する

そのため、原状回復費用をめぐる問題で入居者が支払いを明確に拒否している場合、敷金を超える追加請求を検討する場合、損傷の原因や特約の有効性について法的な判断が必要になる場合には、管理会社だけで対応することは難しくなります。
請求できる見通しや証拠の整理について検討したい場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

第3章 賃貸契約書に入れておきたい原状回復特約

退去時の原状回復トラブルをあらかじめ防ぐには、賃貸借契約書の見直しが重要といえます。実務上、賃貸借契約書は不動産管理会社が用意している標準書式や、以前から使っているものを使いまわす場合も少なくありません。ひな形を使うこと自体が悪いわけではありませんが、物件の状態や入居者層にあわせて設計されていなければ、本来守りたい部分が反映されない可能性があります。

3-1 退去時の清掃費でもめないために定額クリーニング特約を明記する

退去時のハウスクリーニング費用は、入居者から「普通に住んでいただけなのに、なぜ負担するのか」と争われやすい項目です。
そのため、賃貸借契約書には「清掃費用は借主負担」などと抽象的に書くのではなく、「退去時の室内清掃費用として〇万円」「エアコン内部洗浄費用として1台あたり〇円」など、対象項目と金額を具体的に記載しておくことが重要です。
金額や作業範囲が明確であれば、不動産会社も入居者に説明しやすく、退去時の精算も進めやすくなります。

3-2 壁紙や床の張り替え範囲でもめないよう補修範囲の考え方を契約書に入れておく

壁紙や床の損傷をめぐっては、退去時に「一部分だけ直せばよいのか」「壁一面や床一面の張り替えまで借主に請求できるのか」が争いになることがあります。
そのため、賃貸借契約書を作成する際には、借主の故意・過失による損傷がある場合に、どの範囲の補修費用を借主負担とするのかをあらかじめ整理しておくことが重要です。

ただし、「小さな傷でも部屋全体を張り替える」といった広すぎる特約は、過度な負担として認められない可能性があります。
契約書では、損傷箇所を含む合理的な施工単位で補修すること、部分補修では色合わせや仕上がりに支障がある場合には壁一面や床一面を単位とすることがある、という形で定めておくと、退去時にも説明しやすくなります。

3-3 クロスの耐用年数を理由に全額拒否されないよう実費の扱いを定めておく

クロスの張り替えでは、入居者から「クロスは6年で価値がなくなるので、貼り換え費用は払わない」と主張されることがあります。
これは、国土交通省のガイドラインで、クロスなどの内装材について、年数が経つほど価値が下がっていくという考え方が示されているためです。たとえば、長期間入居していた場合、クロスそのものの価値は大きく下がっていると判断されることがあります。

もっとも、クロスの価値が下がっていることと、損傷の修繕にかかる費用を一切請求できないことは同じではありません。入居者の故意・過失による損傷がある場合には、クロスの下にあるボードの補修費、人件費、廃材処分費などが別途問題になります。
そのため、契約書では、借主の故意・過失による損傷の修繕に必要な下地補修費、施工費、処分費などの合理的な実費を借主負担とする旨を定めておくことが有用です。

ただし、「経過年数に関係なくすべて全額請求できる」といった定め方をすると、入居者に過度な負担を課す条項として有効性を争われるリスクがあります。
契約書に記載する際は、借主の故意・過失による損傷との関係があること、修繕に必要な範囲であること、金額が相当であることを前提に、客観的に説明しやすい内容にしておくことが重要です。

第4章 物件の種類に合わせて原状回復特約を調整する

単身者向け物件、ファミリー向け物件、ペット可物件など、物件の特徴によって室内の使われ方や発生しやすい汚損は異なります。賃貸借契約書を作成する際には、こうした物件の特徴や入居者層に合わせて、必要な特約を調整しておくことも大切です。

4-1 単身者向け物件では短期退去と清掃費の持ち出しを防ぐ条項を入れる

ワンルームなどの単身者向け物件では、入居期間が短くなりやすく、退去のたびに清掃費用、修繕費用、次の募集費用が発生します。
そのため、定額クリーニング特約を設けるだけでなく、短期解約違約金の条項を検討することがあります。たとえば、「契約開始日から1年未満で解約する場合には、短期解約違約金として賃料1か月分を支払う」といった内容です。
これにより、短期間で退去された場合のオーナー側の持ち出しを一定程度抑えることができます。

4-2 ファミリー向けやペット可物件では日常の管理義務を具体的に書く

ファミリー向け物件やペット可物件では、単身者向け物件とは異なる損耗リスクがあります。たとえば、子どもの落書きやシール跡、複数人での生活により、ドアや建具への傷、水回りのカビや汚れなども生じやすくなる傾向があります。
ペット可物件では、ペットによる壁や床の傷、臭気、排泄物による汚損などが想定されます。

このようなトラブルは、退去時になってから通常損耗か借主負担かを判断しようとすると、争いになりやすい部分です。そのため、賃貸借契約書に、日常的に注意してほしい内容を具体的に定めておくことが重要です。

たとえば、家具の移動や大型家具の設置によって床を傷つけないよう保護材を使用すること、壁を汚した場合は原状回復の対象となること、ペット飼育時には臭気や汚損を防ぐために必要な清掃を行うことなどを明記します。
また、ペット飼育に伴う汚損や臭気除去、修繕に必要な合理的な実費については、敷金から控除できる旨を定めることも検討されます。

特約は第三者にも説明しやすい内容に整理することが重要

ただし、特約はオーナーに有利に書けばよいというものではありません。借主に過度な負担を求める内容は争われる可能性があるため、物件の実情に照らして、第三者にも説明できる合理的な内容にしておくことが大切です。

第5章 契約書に書いた内容を退去時に使えるよう証拠を残す

原状回復特約は、契約書に書いてあるだけでは十分とはいえません。退去時に入居者から「そのような説明は受けていない」「この傷は入居時からあった」と言われた場合、オーナー側がどのような記録を残しているかによって、請求のしやすさが変わります。

5-1 契約時に署名やチェックで確認した記録を残す

賃貸契約書において特約の記載を整えたとしても、退去時に入居者から「そんな細かい内容までは聞いていない」と主張されることがあります。
そこで、原状回復特約の近くに、借主が内容を確認したことを示す署名欄、チェック欄などを設けておく方法が考えられます。
例えば、「退去時の室内清掃費用として金〇万円を借主が負担することを確認しました」といった確認欄を設けておけば、後から合意の有無を確認しやすくなります。

5-2 入居時の傷は写真で残す運用を決めておく

原状回復でよく問題になるのが、退去時に「この傷は入居時からあった」と主張されるケースです。
このような争いを防ぐためには、入居時の室内状況を写真で残しておくことが有効です。管理会社が写真を撮影する方法のほか、入居者自身にスマートフォンで気になる傷や汚れを撮影してもらい、入居後数日以内に指定のメールアドレスや管理アプリへ送ってもらう方法もあります。

第6章 まとめ

近年は、入居者側もインターネットや生成AIを使って情報を調べることが増えています。そのため、退去時に「国交省のガイドラインでは貸主負担のはずだ」「クロスは6年で価値がないはずだ」といった主張が出され、原状回復費用をめぐるトラブルに発展することも少なくありません。
トラブルになった場合に、主張の根拠となるのが賃貸借契約書です。もっとも、賃貸借契約書は不動産会社のひな形や過去の契約書をもとに作成されることも多く、オーナーが細かな特約の内容まで十分に確認できていないこともあります。

だからこそ、次の募集や契約更新のタイミングでは、現在の契約書がご自身の物件の状態や入居者層に合っているか、原状回復費用を請求したい場面で根拠として使える内容になっているかを、一度確認しておくことが大切です。
現在使用している契約書に少しでも不安がある場合は、私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスまでお気軽にご相談ください。賃貸借契約書をご持参いただければ、原状回復特約の内容や、退去時にトラブルになりやすい部分を弁護士が確認いたします。

那珂川オフィスが不動産オーナー様向けにサポートできること。

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正当な事由はある？入居者の退去交渉が進まない場合の弁護士への相談のポイント

養育費を一括で支払ってもらうことはできる？未払い不安・贈与税・追加請求の注意点を弁護士が解説

離婚後の養育費について、「途中で支払いが止まるくらいなら、一括で受け取りたい」と考える方は少なくありません。養育費は、夫婦間で合意できれば一括払いにすることも可能です。ただし、贈与税、将来の追加請求、公正証書の作り方を誤ると、後から不利な合意になってしまうことがあります。この記事では、養育費を一括で支払ってもらう場合の注意点を弁護士が解説します。

第1章 養育費を一括で支払ってもらうことは法的に可能なのか

1-1　夫婦間で合意できれば養育費の一括払いは選択できる

養育費とは、子どもの監護や教育のために必要となる費用のことです。衣食住に必要な費用だけでなく、学費、教材費、医療費なども含まれます。
養育費は、実務上は「月額〇万円を毎月末日までに支払う」という形で取り決められることが一般的です。しかし、父母間で合意できるのであれば、将来分の養育費をまとめて一括で支払う内容にすることも可能です。

たとえば、子どもが10歳で、20歳まで支払うと合意する場合、月額5万円で単純計算すると10年分で600万円になります。この金額を、離婚時に一括で支払うという合意をすること自体は、法律上ただちに禁止されているわけではありません。

ただし、一括払いは、相手がまとまった資金を用意できるか、その金額が子どもの生活費・教育費として相当か、税務上問題がないか、将来の事情変更に対応できるかといった点を慎重に確認する必要があります。

1-2　相手が拒否した場合、裁判所で一括払いを命じてもらうのは簡単ではない

相手が任意に一括払いへ応じる場合は、協議離婚や離婚調停の中で合意を目指すことになります。
問題は、相手が「毎月払いなら応じるが、一括払いはできない」と拒否した場合です。
この場合、家庭裁判所に調停や審判を申し立てたとしても、将来分の養育費を必ず一括で支払うよう命じてもらえるとは限りません。
家庭裁判所では、父母双方の収入、子どもの年齢、人数などをもとに、養育費算定表を参考にしながら月額を検討することが一般的です。

そのため、一括払いを希望する場合には、裁判所に一括払いを強く求めるというよりも、まずは相手方との交渉で合意形成を目指すことが現実的です。
相手の資産状況、預貯金、不動産売却予定、親族からの援助の有無などを踏まえ、どの程度であれば一括払いが可能なのかを見極める必要があります。

1-3　裁判所手続では月払いが前提になりやすい理由を理解しておく

裁判所手続で月払いが前提になりやすいのは、養育費が子どもの成長に応じて継続的に発生する費用だからです。
子どもが小学生の時点では教育費がそれほど高くなかったとしても、中学・高校・大学への進学、塾代、部活動、病気やけが、進路変更などによって、将来必要となる費用は変わります。
また、支払う側の収入が減ったり、受け取る側の収入が増えたりすることもあります。

養育費は、離婚時に一度決めれば絶対に変わらないものではありません。事情が大きく変わった場合には、増額や減額が問題になることがあります。そのため、裁判所手続では、将来分をすべて現時点で確定させる一括払いではなく、月払いを前提に整理されやすいのです。

第2章 養育費を一括で受け取るメリットと安心できる場面

2-1　将来の未払いや滞納への不安を大きく減らせる

養育費を一括で受け取る最大のメリットは、将来の未払いリスクを減らせることです。
令和3年度全国ひとり親世帯等調査では、離婚した父親から養育費を「現在も受けている」母子世帯は28.1％とされています。養育費を取り決めても、長期間にわたって確実に支払いを受け続けることが簡単ではない現実がうかがえます。

離婚時には、毎月きちんと払うと言っていたとしても、数年後に転職、失業、再婚、病気、自営業の業績悪化などが起きることがあります。支払う側に悪意がなくても、結果的に養育費が滞るケースは珍しくありません。

一括払いであれば、少なくとも合意した金額については、離婚時点で確保できます。
特に、相手にまとまった預貯金がある場合や、離婚時に不動産売却代金・退職金・解決金などが入る見込みがある場合には、一括払いを検討する価値があるといえます。

2-2　離婚後に元配偶者と連絡を取り続ける負担を軽くできる

養育費の月払いでは、支払いが遅れるたびに元配偶者へ連絡をしなければならないことがあります。今月分が振り込まれていない、いつまでに振り込めるのかといった連絡を、離婚後何年も続けることは精神的負担になります。
特に、夫の浮気や長年の不仲が原因で離婚する場合には、できるだけ関わりたくないと感じるのも自然なことです。

一括払いにより、通常の養育費部分については支払いの確認や督促の必要がなくなります。
もちろん、子どもの進学や病気などで別途協議が必要になることはありますが、毎月の支払いをめぐる連絡がなくなるだけでも、離婚後の生活を落ち着かせやすくなるといえます。

2-3　子どもの進学や生活設計に必要な教育資金を確保しやすい

一括払いには、子どものための資金を早い段階で確保できるというメリットもあります。
たとえば、私立中学・高校への進学、大学進学、留学、塾代など、子どもの教育にはまとまった費用が必要になる場面があります。毎月の養育費だけでは、その時々の大きな支出に対応しにくいこともあります。

離婚時に一定額を確保できれば、教育資金として計画的に管理できます。特に、相手が自営業で将来の収入に波がある場合や、現在は収入が高いものの今後の収入が読みにくい場合には、今ある資金から子どものための費用を確保しておく意味があります。

第3章　養育費を一括で受け取る場合の注意点とリスク

3-1　まとまった金額を受け取る場合は贈与税の問題に注意する

養育費は、通常、子どもの生活費や教育費として必要な範囲で支払われる限り、贈与税の対象にはなりにくいものです。
ただし、一括払いの場合は金額が大きくなります。そのため、税務上、本当に養育費なのか、子どもの生活費・教育費として通常必要な範囲なのかといった点が問題になることがあります。

国税庁は、扶養義務者から生活費や教育費に充てるため取得した財産で、通常必要と認められるものは贈与税がかからないと説明しています。一方で、生活費や教育費として必要な都度直接充てるためのものに限られ、預金したままにしたり、株式や不動産の購入資金に充てたりする場合には贈与税がかかることがあるとしています。

つまり、養育費という名目で受け取れば常に非課税になるわけではありません。
特に、数百万円から数千万円単位の一括払いを受ける場合には、贈与税の問題について、弁護士や税理士に確認したうえで進める方が安心といえます。

3-2　贈与税の課税対象と疑われやすい具体的なケース

贈与税の問題が生じやすいのは、養育費としての実態が不明確な場合です。
たとえば、次のようなケースでは注意が必要です。

特に、夫の実家に資金力があり、夫の両親が支払いを援助するケースでは、資金の流れを整理する必要があります。夫の両親から妻や子へ直接支払われる形にすると、養育費なのか、祖父母からの贈与なのかが曖昧になりやすいためです。
このような場合には、夫が両親から借入れや援助を受け、その資金をもとに父として養育費を支払う形にするのか、祖父母から子への教育資金として整理するのかなど、法務・税務の両面からの検討が求められます。

3-3　子どもの状況が変わったときに追加請求できるかを確認しておく

一括払いを受けた後に、子どもの状況が変わることがあります。
たとえば、離婚時には公立高校への進学を前提にしていたものの、後に私立高校や大学への進学を希望することがあります。子どもが病気やけがをして、継続的な医療費が必要になることもあります。発達特性への支援、療育、専門的な学習支援など、離婚時には具体的に想定できなかった費用が生じる場合もあります。

このような事情が生じた場合に、追加で請求できるかどうかは、離婚時の合意内容に左右されます。
離婚協議書や離婚公正証書に、「将来の教育費、医療費を含めて一切請求しない」といった文言を入れてしまうと、後から追加請求をしたい場面で相手から拒まれる可能性があります。
一方で、「通常の生活費・教育費として本合意をするが、進学、病気、事故その他予期しない特別の費用が生じた場合は、父母で別途協議する」といった文言を入れておけば、将来の協議の余地を残しやすくなります。
一括払いを受ける場合ほど、将来の例外場面を書面に残しておくことが重要です。

3-4　一括払いの合意で将来請求を制限する文言に注意する

離婚協議書や公正証書では、最後に「本件離婚に関し、当事者間には本書に定めるほか何らの債権債務がないことを確認する」という清算条項を入れることがあります。
清算条項自体は、離婚後の紛争を防ぐために用いられる一般的な条項です。しかし、養育費の一括払いと組み合わせる場合には注意が必要です。

たとえば、養育費、慰謝料、財産分与をまとめて「解決金」として受け取り、さらに清算条項で今後一切請求しないと記載してしまうと、後になって、清算条項を根拠に養育費の追加請求を拒まれるおそれがあります。

養育費は子どものための費用であり、親同士の慰謝料や財産分与とは性質が異なります。そのため、離婚協議書や公正証書では、養育費、慰謝料、財産分与をできる限り分けて記載することが望ましいです。
特に、一括払いを受ける場合には、どの金額が養育費なのか、何歳までのどの費用を対象にしているのか、特別費用は別途協議できるのかなどの点まで明確にしておく必要があります。

3-5　相手方から減額を求められることがある

養育費を一括で受け取る場合、相手方から「まとめて払うのだから、その分は減額してほしい」と言われることがあります。
これは、中間利息控除という考え方に近い主張です。
簡単にいうと、将来受け取る予定だったお金を今受け取る場合、受け取る側はそのお金を早く使ったり管理したりできるため、将来の総額をそのまま現在支払うのは多すぎるのではないか、という発想です。
たとえば、月額5万円を10年間受け取る場合、単純計算では600万円です。しかし、相手方が「一括で支払うなら500万円にしてほしい」と交渉してくることがあるのです。

このような減額に応じるべきかどうかは、一概にはいえません。
一括で確実に受け取れるメリット、相手の支払能力、財産分与や慰謝料との全体バランスなどを踏まえて判断する必要があります。
単純に「本来の総額より低いから損」と見るのではなく、実際に回収できる可能性がどの程度あるかという視点も重要です。

第4章 養育費の一括払いを安全に進めるための実務ポイント

4-1　税務リスクを抑えるために養育費信託などを検討する

養育費を一括で受け取る場合、税務リスクや資金管理の問題を抑える方法として、いわゆる養育費信託などの活用が検討されることがあります。
信託とは、一定の財産を信託銀行などに預け、決められた目的に従って管理・給付してもらう仕組みです。養育費の場面では、将来分の養育費に相当する金銭を信託し、子どものために毎月または一定時期ごとに支払われるように設計することが考えられます。

このような設計ができれば、受け取った側が自由に全額を使える状態にはなりにくく、子どもの生活費・教育費として管理していることを客観的に説明しやすくなります。また、支払う側にとっても、本当に子どものために使われるのかという不安を軽減しやすく、一括払いに応じる動機になることがあります。
ただし、実際に信託を利用できるか、どのような税務上の扱いになるかは設計内容によって異なるため、弁護士や税理士、金融機関に確認しながら進める必要があります。

4-2　贈与とみなされにくいように離婚協議書や公正証書の記載を具体化する

養育費の一括払いでは、離婚協議書や離婚公正証書の作り方が非常に重要です。
単に「夫は妻に解決金として〇〇万円を支払う」と記載するだけでは、その金額の内訳が分かりません。後から、養育費なのか、慰謝料なのか、財産分与なのかが客観的に説明しにくくなる可能性があります。

そのため、離婚協議書や離婚公正証書では、養育費の対象期間、その金銭が子どもの生活費・教育費に充てられること、慰謝料、財産分与、解決金とは別の性質であること、特別な教育費・医療費が発生した場合の協議方法などを整理しておくことが望ましいです。

税務上は、金額の根拠を資料で示せる状態にしておくことも大切です。
算定表を参考にした月額、子どもの年齢、支払期間、進学予定などをもとに計算過程を残しておくと、養育費としての相当性を整理しやすくなります。

4-3　将来の予期しない事情変更に備えた文言を残しておく

養育費の一括払いで避けたいのは、離婚時点で予想できなかった事情が起きたにもかかわらず、追加の協議ができなくなってしまうことです。
離婚協議書や離婚公正証書には、通常の養育費に含める範囲と、将来別途協議する範囲を分けて記載することが考えられます。

たとえば、通常の衣食住、学校生活に必要な基本的費用、一般的な教材費などは一括払いの対象に含める一方で、私立学校への進学、大学進学、留学、長期入院、高額な医療費、特別な支援費用などについては、発生時に父母で協議するという形です。

もちろん、協議条項を入れたからといって、必ず相手が追加負担に応じるわけではありません。しかし、何も記載がない場合と比べると、一括払いで全て解決済みと反論をされるリスクを下げやすくなります。

4-4　口約束や私的な念書で終わらせず離婚公正証書を作成する

養育費の一括払いを合意する場合は、口約束や簡単な念書で終わらせるべきではありません。できる限り、離婚公正証書を作成することを検討してください。
公正証書とは、公証人が作成する公的な文書です。
養育費について、支払義務者が支払いを怠った場合には強制執行を受けてもよいという強制執行認諾文言を入れておくことで、調停や審判を経ずに強制執行手続を利用できる場合があります。

一括払いの場合でも、支払期限を離婚成立後や不動産売却後に設定することがあります。その場合、約束どおり支払われなかったときに備え、公正証書で支払義務を明確にしておく意味があります。

一括払いではなく、「半分を離婚時、残りを半年後に支払う」といった何回かに分けて支払うという設計になることもあります。このような場合には、なおさら公正証書の重要性が高まります。

第5章 まとめ

養育費を一括で支払ってもらうことは、夫婦間で合意できれば可能です。離婚後の未払いや滞納への不安を減らし、元配偶者との連絡負担を軽くできるという意味では、一括払いには大きなメリットがあります。
もっとも、養育費の一括払いは、金額が大きくなれば贈与税の問題が生じる可能性がありますし、離婚協議書や公正証書の書き方によっては、将来、子どもの進学費用や医療費が必要になったときに追加請求が難しくなるおそれもあります。また、相手方から中間利息控除を理由に減額を求められることもあり、財産分与や慰謝料を含めた離婚条件全体の中で検討する必要があります。
私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、弁護士だけでなく、税理士などの士業が連携し、離婚条件の整理、公正証書作成、贈与税を含む税務面の確認までワンストップで対応できる体制を整えています。養育費を一括で支払ってもらいたいと考えている方や、相手方から一括払いを提案されて不安を感じている方は、合意書を作成する前に、一度ご相談ください。

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正当な事由はある？入居者の退去交渉が進まない場合の弁護士への相談のポイント

賃貸物件の経営では、家賃滞納や近隣トラブルなど入居者側の問題だけでなく、建物の建て替えや売却といった貸主側の事情により、入居者に退去を求めたい場面があります。しかし、建物賃貸借では借主の権利が強く保護されており、貸主の意向だけで明渡を求めることは容易ではありません。本コラムでは、入居者に明渡を求める場合の法律上の考え方、管理会社に対応を求められる範囲、弁護士へ相談する際のポイントを整理します。

第1章 入居者の明渡が簡単には認められない理由

1-1 借地借家法が定める借主の保護

自己が所有するアパートやマンション、戸建て住宅であっても、賃貸借契約を締結して他者に貸し出した場合、貸主の都合だけで自由に入居者を退去させることはできません。建物の賃貸借においては、借地借家法によって、借主の居住の安定が強く保護されているためです。

特に居住用物件では、借主にとってその部屋が生活の本拠であることが少なくありません。急に退去を求められると、次の住まいを探す必要があり、引越費用や新居の初期費用の発生、学校や勤務先などの生活環境に影響が出ることもあります。
そのため、普通建物賃貸借では、契約期間が満了したからといって当然に契約が終了するわけではなく、借主が継続して住み続けることを希望すれば、契約は原則として更新される仕組みになっています。

所有者が物件を売却したい、あるいは親族を住まわせたいといった事情が生じたとしても、それだけの理由で借主に対して一方的に退去を求めることは、法的な観点から認められにくいのが実情です。

1-2 更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要になる

入居者に対して、貸主側から建物賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合に重要になるのが、借地借家法に定められている、いわゆる正当事由です。
正当事由とは、簡単にいえば、契約を終了させて明渡を求めるにあたって、客観的に見て正当といえる理由のことです。

この正当事由があるかどうかは、主に以下の要素を総合的に考慮して判断されます。

実務上、特に重要になるのは、貸主側がその建物を使用する必要性と、借主側がその建物を使用し続ける必要性の比較です。
たとえば、老朽化が進み、安全面から建て替えの必要性が高い場合や、貸主自身または親族が住む必要性が具体的にある場合には、正当事由を基礎づける事情になり得ます。一方で、より高い賃料で貸したい、売却しやすくしたいといった事情だけでは、正当事由として不十分と判断される可能性があります。

第2章 なぜ不動産管理会社だけでは明渡対応が難しいのか

2-1 管理会社ができるのは督促や注意喚起などの任意対応まで

不動産管理会社は、家賃滞納や騒音トラブルが発生した場合に、入居者へ連絡を入れたり、注意文書を送ったりすることがあります。家賃滞納であれば、電話や書面で支払いを促す、保証会社に連絡するなどの対応、騒音やゴミ出しなどの生活トラブルであれば、注意文を投函したり、掲示をしたり、本人に改善を求めたりすることがあります。

しかし、管理会社の対応は、あくまで入居者に任意の対応を求めるものです。
入居者が電話に出ない、書面を無視する、督促に応じない、あるいは「退去するつもりはない」と明確に拒否している場合、管理会社にはそれ以上の手段がなく、対応できない状態になっていると考えられます。

2-2 法的紛争になると非弁行為の問題が生じる

家賃滞納が長期に及んでいる場合や入居者に明渡を求める段階になると、法的な紛争として整理する必要が出てきます。
入居者に対して賃貸借契約の解除を通告する、明渡を求めて交渉する、立ち退き料の金額を協議する、退去日や未払賃料の支払方法を定める合意書の内容を調整するといった対応は、法律上の権利義務に関わる行為です。

ここで問題になるのが、非弁行為です。非弁行為とは、弁護士でない者が、報酬を得る目的で、法律事件について代理人として交渉したり、法律事務を業として取り扱ったりすることをいいます。管理会社が貸主の代理人として、契約解除や立ち退きに関する交渉を進めると、非弁行為の問題が生じる可能性があります。

そのため、管理会社から「これ以上の対応は難しい」と言われた場合には、管理会社として対応可能な業務の範囲を超えていると理解した方がよいかもしれません。
貸主としては、段階が変わったと捉え、明渡を求めるための法的な見通しについて、弁護士への相談を検討することが現実的な対策といえます。

第3章　入居者に明渡を求める際の法的な対応策

3-1 契約違反がある場合は信頼関係の破壊を理由に契約解除を求める

入居者側に重大な契約違反がある場合には、正当事由や立ち退き料の問題ではなく、賃貸借契約の解除を検討することになります。

賃貸借契約では、形式的な契約違反だけでなく、貸主と借主の間の信頼関係が著しく破壊されたといえるかが重要になります。
たとえば、次のような事情がある場合には、契約解除を検討できる可能性があります。

3ヶ月以上の家賃滞納

数日程度の遅れではなく、数ヶ月にわたって累積し、支払いの意思が見られない場合

無断転貸や用途違反

貸主に無断で第三者に部屋をまた貸ししたり、住居用契約であるにもかかわらず不特定多数が出入りする営業店舗として使用したりしている場合

深刻な近隣迷惑行為

昼夜を問わない騒音、ゴミの放置による悪臭や害虫の発生など、他の入居者の生活環境を著しく脅かし、改善要求にも応じない場合

ただし、これらに該当するような事情があっても、直ちに解除が認められるとは限りません。家賃滞納であれば、滞納期間や督促時の入居者の対応など、近隣トラブルであれば、具体的な苦情内容や注意後の改善状況など、貸主側として打てる対策を行ったにもかかわらず、入居者が応じなかったという客観的な事実を積み上げておく必要があります。

3-2　正当事由が弱い場合は立ち退き料の提示を検討する

一方で、入居者に家賃滞納や迷惑行為などの明確な契約違反があるとはいえず、建物の老朽化や売却、親族の居住など、貸主側の事情で退去を求めたい場合には、契約解除ではなく、更新拒絶や解約申入れを前提とした立ち退き交渉を検討することになります。
しかし、貸主側の事情だけで法律上の正当事由として認められる可能性は低いのが実情です。そこで、実務上、検討されるのが一般的に立ち退き料と呼ばれる金員の提供です。

立ち退き料は、借主が退去することによって発生する経済的負担や生活上の不利益を一定程度補うために、貸主が支払う金銭です。月額賃料の何か月分という形で語られることもありますが、実際には契約期間や貸主側の必要性、移転の難易度などが考慮され、決まった相場があるわけではありません。

また、立ち退き料を提示しても当然に退去を求められるというものではありません。
そのため、更新拒絶や解約申入れを前提とした立ち退き交渉では、法的な見通しと入居者との交渉上の現実性を踏まえた対策が重要になります。

第4章　明渡を求める際に貸主が避けるべき対応

どれほど入居者側に問題がある場合でも、交渉や裁判所の手続きを経ずに貸主が強制的に退去させる行為は原則として認められません。
たとえば、次のような行為は、明渡を求める方法として行うべきではありません。

また、上記まではしなくとも、入居者に対して過度な頻度で電話をかける、深夜や早朝に訪問する、玄関前で大声で退去を求める、部屋の前で長時間待ち続けるといった対応も、態様によっては脅迫的な言動や社会通念上相当性を欠く督促として、損害賠償請求などのトラブルにつながるおそれがあります。

さらに、本人が応じないからといって、連帯保証人ではない親族、勤務先などへ連絡し、本人への伝言を促すような行為も慎重に考えるべきです。関係のない第三者を巻き込む形になるため、入居者から不当な圧力を受けたと主張されるリスクがあるためです。

入居者に明渡を求める場面では、貸主側の不満が大きくなりやすく、強い対応を取りたくなることが少なくありません。しかし、自己判断で督促や退去要請を進めると、後に弁護士が介入した際の交渉や訴訟で不利に働いてしまうことがあります。一人で対応に悩むよりも、早めに弁護士など専門家に相談し、明渡に向けた具体的な対策の検討を始めることをおすすめします。

第5章　弁護士に明渡を相談する前に整理しておくこと

5-1 滞納や迷惑行為の経緯を時系列でまとめる

弁護士が法的な対策を判断する上で、いつ何が起きたのかという客観的事実が重要です。
家賃の滞納であれば、いつから未払いなのか、管理会社が何月何日にどのような方法で督促し、相手がどう返答したかなどを日付順のメモにまとめます。
騒音やゴミ放置などの迷惑行為であれば、被害のあった日時、苦情の回数、注意した履歴を記録します。
主観的な感情は交えず、事実関係のみを時間の流れに沿って記述しておくことで、弁護士は信頼関係の破壊が認められる段階にあるかを精査しやすくなります。

5-2 契約書や入金履歴などの資料を一式そろえる

相談時には、客観的な証拠書類となる関係書類を持参しましょう。
必ず準備すべき基本資料は以下の２点です。

さらに、これまでに送付した催告書や、入居者とのメールやメッセージのやり取り、迷惑行為の録音・写真、近隣からの苦情申入書なども証拠になり得ます。
これらの資料があることで、契約違反を理由とする解除による明渡を目指せるか、任意退去を促すために解決金の提示を検討すべきかといった法的対策の選択肢を導き出しやすくなります。

5-3 交渉・訴訟・強制執行を見据えて自身の優先順位を整理する

明渡の進め方としては、主に、弁護士名義の書面による「任意交渉」、裁判を起こす「明渡訴訟」、最終手段である「強制執行」という段階があります。
たとえば、費用がかかってもいいから一刻も早く退去させたい（スピード重視）のか、時間はかかっても滞納家賃を全額回収したい（経済性重視）のか、ご自身の優先順位を固めておくことも重要です。
これにより、弁護士も任意交渉をどこまで行うか、早期に訴訟へ移行すべきか、強制執行まで見据えるべきかを判断しやすくなります。

第6章 大切な資産の安定運用のために

不動産管理会社による対応範囲を超えてしまった入居者の明渡問題は、単なる管理の領域ではなく、法的な見通しを踏まえて対応すべき段階に入っているといえます。日本の法律において借主の権利が強く保護されていることや、正当事由の立証が複雑であることなどを理解しないまま独断で動くことは、予期せぬリスクを背負うことにもなりかねません。

専門的な対応が必要な場合は、私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスへお気軽にご相談ください。賃貸不動産という価値ある資産を安定的に運用していくために、まずは現在の状況をお聞かせください。

賃貸物件を取得した新オーナーが確認すべき契約書と手続き｜入居者がいる場合・いない場合を弁護士が解説

賃貸物件を購入したり、相続で収益不動産を引き継いだりした場合、前オーナーが結んだ賃貸借契約を引き継ぐか、契約書を作り直す必要があるのかといった実務上の疑問が生じがちです。本記事では、オーナー変更時の契約書の扱いと実務上の注意点を弁護士が解説します。

第1章　オーナー変更の基本｜賃貸人の地位承継と登記の重要性

1-1. 賃貸人の地位は新オーナーに自動的に引き継がれる

売買によって賃貸物件を取得した場合や、相続によって賃貸物件を承継した場合、貸主としての権利や義務は、原則として新しい所有者や相続人に引き継がれます。実務上は、これを賃貸人の地位承継と整理します。
このような地位承継は、通常、賃借人（入居者）の同意を得なくても生じます。そのため、前オーナーと入居者の間で結ばれていた賃貸借契約の内容（賃料の額、契約期間、更新の条件など）は、そのまま新オーナーとの間でも維持されることになります。

1-2. 所有権移転登記は、賃貸経営上も重要になる

法律上は自動的に地位が引き継がれるものの、新オーナーが所有者としての権利を公的に主張するためには、所有権移転登記を完了させておく必要があります。
未登記の状態では、入居者に対して自分が新しい貸主であることを主張し、今後は自分に家賃を支払うよう求める場面で、支払先を争われる可能性があるためです。もし入居者から、登記簿謄本などの客観的な証明がないことを理由に賃料の支払いを拒否された場合も、それに対抗することがむずかしくなります。

特に、相続によって物件を引き継いだオーナーの場合、遺産分割協議が長引くなどの理由で相続登記が後回しになるケースが見られます。しかし、2024年4月からは相続登記が法律上義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から一定期間内に申請する必要があります。

入居者との権利関係を明確にし、賃料の回収を円滑に行うためにも、売買・相続を問わず、不動産の取得後は速やかに登記手続きを進めることが重要です。

第2章　入居者がいる場合｜既存契約の確認と書面対応

すでに入居者が居住している物件を取得した場合、前オーナーから引き継いだ契約関係を実務上どのように整理すべきか、具体的な手続きと注意点を解説します。

2-1. 現行の賃貸借契約書を当然に作り直す必要はない

新オーナーになってまず気になるのが、取得した物件の入居者全員と賃貸借契約書を結び直さなければならないのか、という問題ではないでしょうか。
結論からいうと、法律上の義務としては、当然に契約書を作り直す必要はありません。

前述の通り、従前の契約内容がそのまま新オーナーに引き継がれるため、旧契約書のままでも法的な効力は維持されます。
しかし、実務においては、契約書そのものは作り直さなくても、新オーナーの連絡先や新しい賃料の振込口座などを明確にした覚書（または変更合意書）を交わすことが推奨されます。
これにより、新しい貸主の情報を書面で残すことができ、将来、連絡先や支払先をめぐる認識の違いを防ぎやすくなります。

2-2. オーナー変更通知書では、支払先と連絡窓口を明確にする

新オーナーへの変更に伴い、入居者に対して「賃貸人変更通知書」（オーナー変更通知書）を送付します。この通知は、一般的に前オーナーと新オーナーの連名で行うなど、入居者がオーナー変更の事実を確認しやすい形で行うのが実務上安全です。
新オーナー単独の名義で通知を送った場合、入居者が本当にオーナーが変わったのか判断が付かず、疑念を抱き、支払いを躊躇する原因になり得るためです。

また、通知が届くまでの過渡期に、入居者が従来の口座（前オーナーの口座）に家賃を振り込んでしまうケースがあります。
法律上、適切な変更通知が届く前に入居者が前オーナーに家賃を支払ってしまった場合、新オーナーが入居者に対して、再度の支払いを求められるかが問題になることがあります。
そのため、前オーナーとの売買決済時や引き継ぎ時に、通知の発送タイミングと賃料の切り替え時期を日割り計算等で厳密に取り決めておくことが重要となります。

2-3. 敷金は原則として、新オーナーが返還義務を負う

入居者が前オーナーに預けていた敷金に関する返還義務は、物件の所有権移転に伴い、原則として新オーナーに自動的に引き継がれます。

将来、その入居者が退去する際、新オーナーは入居者から直接敷金を預かっていない状態であっても、敷金の返還（原状回復費用等を差し引いた残額の返還）を行わなければなりません。そのため、物件の売買決済の段階で、前オーナーが預かっていた敷金の総額を確認し、売買代金からその金額を差し引く形で精算を行っておくことが必要です。

2-4. 前オーナー時代の滞納賃料は別途整理が必要になる

一方で、前オーナーの所有期間中に発生していた入居者の滞納家賃（未収賃料）を請求する権利は、物件の所有権が移転しても、新オーナーに自動的には引き継がれません。過去の滞納家賃は、あくまで前オーナーと入居者の間の債権債務関係として残るためです。

もし新オーナーが、過去の滞納分も含めて未払い家賃を回収したい場合は、前オーナーとの間で「債権譲渡契約」を個別に結ぶ必要があります。また、滞納状態を理由に入居者に対して契約解除や明渡しを求める場合は、滞納の経緯、催告の有無、現在の支払状況なども含めて別途検討する必要があります。

第3章　入居者がいない場合｜新規契約書作成と将来のリスク管理

取得した物件が現在空室である、あるいは新築アパートを建築してこれから新たに賃借人を募集する場合、新オーナーは白紙の状態から賃貸借契約書を作成することができます。
一般的な雛形をそのまま使用するケースもありますが、将来的な管理・明渡し実務に備えるためには、物件の状況を踏まえて条項を確認し、必要に応じて内容を調整することが推奨されます。

3-1. 原状回復特約を法的に有効にするには

退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは、賃貸経営において多い紛争の一つです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常損耗（普通に暮らしていて発生する汚れや傷）の修繕費用は、貸主負担が原則とされています。
居住用賃貸借で借主が消費者にあたる場合、特約によってハウスクリーニング費用など特段の清掃費用を借主負担とすることは法律上可能ですが、単に「退去時の清掃費用は借主の負担とする」と明記しただけでは、内容が曖昧であるとして消費者契約法との関係で、無効と判断されるリスクがあります。

特約を法的に有効に機能させるためには、少なくとも以下のような点を意識する必要があります。

契約書作成時には、これらの条件を満たす具体的な文言を盛り込む必要があります。

3-2. 実務上、契約書に記載しても認められにくい家賃滞納の対応策

日本の賃貸借法務においては、判例上、貸主と借主の信頼関係破壊の原則が重視されやすい傾向があります。たとえ契約書に「家賃を1ヶ月でも滞納した場合は、貸主は何らの催告を要せず直ちに契約を解除できる」といった無催告解除条項を記載していたとしても、数日間の支払遅延や1ヶ月程度の滞納では、貸主と借主の間の信頼関係が根本的に破壊されたとはみなされず、直ちに解除を主張しても、裁判で認められない可能性が高いといえます。

実務上、契約解除の有効性を主張しやすくするためには、一定期間の滞納があり、かつ相当期間を定めて催告したにもかかわらず支払われないという経緯を整理しておく必要があります。
契約書には、催告の手順や期間を合理的に定め、紛争時に説明しやすくしておくことが現実的な対策といえます。

3-3. 残置物処理および孤独死に関する対応

高齢者世帯の増加に伴い、入居者が室内で孤独死されたり、認知症等で施設に入所したまま連絡が取れなくなったりするリスクが高まっています。
入居者と連絡が取れなくなったからといって、貸主が室内に残された家具や荷物（残置物）を無断で処分することは、不法行為として入居者やその相続人から損害賠償を請求される原因にもなり得ます。

この問題に対応するには、入居者が死亡した場合に備えて、賃貸借契約の解除や残置物処理に関する死後事務委任契約等をあらかじめ締結しておく方法があります。賃貸借契約書には、そのような委任契約の締結を前提とした特約を盛り込むことが考えられます。
将来的な明渡しや賃貸スペースの早期再稼働を可能にするため、こうした契約を併せて検討することが推奨されます。

第4章　前オーナーとの間で確認・回収すべき重要書類

物件まわりのトラブルは、前オーナーからの引き継ぎ不足が原因で発生することも少なくありません。
物件の引渡しを受ける際、新オーナーが法的な権利を守るために確認・回収すべき書類は以下の通りです。

前オーナーと入居者との間で過去に交わされた書面や合意の有無は、現在の正しい契約条件を把握するだけでなく、将来的な条件変更を申し入れる際の大前提となる判断材料です。もし過去の覚書などが紛失している場合は、物件の引渡し前に、前オーナーを通じて入居者へ確認をとり、当時の合意内容を明記した確認書等の書面を引渡し前までに作成することが重要です。

第5章　まとめ｜オーナー変更時は契約書と引継資料の確認が重要

賃貸物件を取得した新オーナーは、現行の賃貸借契約書を含め、前オーナーと入居者との間で交わされた覚書、変更合意書、保証会社関係の書類なども確認し、契約関係を正確に把握しておく必要があります。
賃貸借契約では一般的なひな形が使われることもありますが、不動産は物件ごとに事情が異なります。そのうえ、契約書の内容は退去時の原状回復や滞納対応、保証人への請求などに大きく影響します。
トラブルを未然に防ぐためにも、契約書や前オーナーとの引き継ぎ内容に不安がある場合は、私たちNexill&Partners那珂川オフィスまでお気軽にご相談ください。

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別居中の不貞行為で慰謝料は請求できる？離婚時への影響と婚姻関係の破綻について弁護士が解説

別居中の配偶者に不貞行為があった場合、「別居していたから慰謝料は取れないのでは」と思うかもしれません。しかし、別居中であっても、不貞行為の時点で婚姻関係が破綻していなければ、慰謝料請求を検討できる可能性があります。本記事では、別居中の不貞行為が離婚や慰謝料にどう影響するのかを弁護士が解説します。

第1章　別居中に不貞された場合でも、慰謝料請求は可能

1-1　別居中だからといって不貞慰謝料が当然に否定されるわけではない

別居中であっても、法律上の婚姻関係が続いている以上、不貞行為に対する慰謝料請求は可能です。
もっとも、別居中の不貞行為では、通常の同居中の不貞と比べて、「その時点で夫婦関係がどうなっていたのか」が争点になりやすいです。単に別居していたというだけで慰謝料請求が否定されるわけではありませんが、反対に、別居中であっても必ず慰謝料が認められるともいえません。

1-2　離婚時に影響するのは主に慰謝料と離婚原因の場面

別居中の不貞行為が離婚に影響する場面としては、主に次の3つが考えられます。

たとえば、別居後であっても、不貞行為によって夫婦関係が決定的に悪化し、離婚に至ったといえる場合には、配偶者に対して慰謝料請求を検討することがあります。また、不貞相手が、相手に配偶者がいることを知っていた、または通常であれば知ることができたといえる場合には、不貞相手に対する慰謝料請求も問題になります。
さらに、不貞をした配偶者の側から離婚を求められた場合には、夫婦関係を壊した側からの離婚請求ではないかという形で争点になることもあります。

1-3　財産分与・親権・養育費とは分けて考える必要がある

別居中の不貞行為があったからといって、離婚条件のすべてが当然に有利になるわけではありません。
特に、財産分与、親権、養育費は、不貞慰謝料とは判断の枠組みが異なります。財産分与は、基本的には夫婦が婚姻中に築いた財産を清算する制度です。不貞をされた側だから財産分与が大きく増える、不貞をした側だから当然に財産分与を受けられない、という関係ではありません。
親権についても、不貞行為をしたことだけで直ちに親権者として不適格と判断されるわけではありません。子どもの監護実績、生活環境、子どもの意思、今後の養育体制など、子どもの利益を中心に判断されます。
そのため、別居中の不貞行為をめぐる問題では、慰謝料の問題と、財産分与・親権・養育費の問題をそれぞれ分けて整理することが大切です。

第2章　別居中の不貞では、「不貞行為の時点で婚姻関係が破綻していたか」が重要になる

2-1　不貞行為の時点で夫婦関係が続いていれば、慰謝料請求の対象になり得る

別居中の不貞行為で慰謝料請求を検討する場合、最も重要なのは、不貞行為の時点で婚姻関係が破綻していたかどうかです。
ここでいう破綻とは、夫婦としての共同生活を回復する見込みがなく、実質的に婚姻関係が終わっていると評価できる状態を指します。
別居はしているものの普段の生活費や子供のことについて日々連絡を取り合っている、同居再開について話し合いをしていたなどの場合は、婚姻関係が完全に破綻しているわけではないとして不貞に対する慰謝料請求を検討できるといえます。

2-2　不貞行為の時点ですでに婚姻関係が破綻していた場合、慰謝料請求は難しくなる

一方で、不貞行為の時点ですでに婚姻関係が破綻していたと判断される場合には、慰謝料請求が難しくなることがあります。特に不貞相手への慰謝料請求では、不貞行為の時点で夫婦関係がすでに破綻していたかどうかが重要な争点になります。
なお、夫婦関係の破綻の有無については、別居の期間や理由、日々の夫婦間のやり取りやお子さんとの関わりなどから総合的に判断されるため、相手が「破綻していた」と言っていることだけを理由に夫婦関係が破綻しているといえるわけではないです。

2-3　不貞がいつ始まったかも慰謝料請求に関係します

別居中の不貞行為に対する慰謝料請求では、不貞関係がいつから始まっていたのかも重要です。
たとえば、別居前から不貞関係があり、それが原因で別居に至った場合と、長期間の別居が続き離婚協議も進んでいる最中で不貞が始まった場合とでは慰謝料請求の見通しや金額が変わってきます。

第3章　婚姻関係が破綻していたかを判断するときに見られやすい事情

3-1　別居期間がどのくらい続いていたか

婚姻関係の破綻を判断する際、別居期間は重要な事情の一つです。
一般的には、長期間別居している場合、夫婦としての共同生活が失われていたと評価される方向に働きやすくなります。特に、何年も別居が続き、生活も完全に別々で、離婚に向けた話し合いも進んでいたような場合には、婚姻関係が破綻していたと主張されやすいでしょう。
一方で、別居期間が短い場合や、冷却期間として一時的に別居していたような場合には、別居していたというだけで破綻と評価するのは早いことがあります。

3-2　離婚協議や離婚調停がどこまで進んでいたか

離婚協議や離婚調停の進行状況も、婚姻関係が破綻していたかを判断するうえで重要です。
すでに離婚条件について具体的に話し合っていた、離婚届の提出を前提に財産分与や親権について協議していた、離婚調停が申し立てられていたといった事情があれば、夫婦関係が相当程度悪化していたことを示す事情になります。
もっとも、一方が離婚したいと言っていただけで、他方は離婚を拒否していたという場合には、直ちに婚姻関係が破綻していたとはいえません。夫婦の一方が離婚を希望していたとしても、他方が関係修復を望んでいた場合や、実際には離婚条件の話し合いが進んでいなかった場合には、破綻の有無を慎重に見る必要があります。

3-3　夫婦間の連絡や生活上のつながりが残っていたか

別居中であっても、夫婦間に生活上のつながりが残っているかどうかというのも重要なポイントです。
たとえば、次のような事情です。

一時的に別居はしていたものの、夫婦としての関係修復を前提とした連絡があった場合や、お互いの生活を完全に切り離していないような場合には、婚姻関係が完全には破綻していなかったということを主張できる材料になり得ます。

3-4　不貞が別居や離婚の原因になったか

不貞行為が、別居や離婚の原因になったかどうかも重要です。
たとえば、不貞行為が発覚したことで夫婦関係が悪化し、別居に至った場合には、不貞が婚姻関係を壊したという主張がしやすくなります。また、もともと夫婦仲に問題があったとしても、不貞行為が決定打となって離婚を決意した場合には、慰謝料請求の余地があります。
反対に、不貞行為より前から夫婦関係が実質的に終わっており、別居も長期間続き、双方が離婚を前提に生活していた場合には、不貞行為と離婚との関係が薄いと判断される可能性があります。

第4章　別居中の不貞で慰謝料請求できる相手

4-1　不貞をした配偶者に対する慰謝料請求

別居中の不貞行為について、まず検討するのは、不貞をした配偶者に対する慰謝料請求です。
配偶者に対する慰謝料請求では、不貞行為そのものによる精神的苦痛や、不貞行為によって婚姻関係が破綻し、離婚に至ったことによる精神的苦痛が問題になります。
離婚協議の中では、財産分与、親権、養育費、婚姻費用などとあわせて、慰謝料の有無や金額を話し合うことが多いです。ただし、財産分与と慰謝料は性質が異なるため、相手から「財産分与で多めに渡すから慰謝料はなしにしてほしい」と言われた場合には、その内容が本当に妥当かを慎重に確認する必要があります。

4-2　不貞相手に対する慰謝料請求

不貞相手が、相手に配偶者がいることを知っていたもしくは通常であれば知ることができたといえる場合は、配偶者だけでなく、不貞相手に対しても、慰謝料請求を検討できます。
なお、不貞相手に慰謝料を請求する場合には、「不貞行為そのものを理由とする慰謝料」と「不貞を理由に離婚したこと自体を理由とする慰謝料」を混同しないこともポイントになり、不貞行為そのものを理由とする慰謝料請求だけでなく、離婚したこと自体についてまで責任を問えるかは別問題となります。

4-3　配偶者と不貞相手の両方に請求する場合の注意点

配偶者と不貞相手の両方に慰謝料請求を行うこともできますが、同じ精神的損害について二重取りができるわけではありません。たとえば、配偶者から相当額の慰謝料を受け取った場合には、不貞相手に対して請求できる慰謝料の金額が調整される可能性があります。
また、配偶者と不貞相手の両方に請求できる可能性がある場合、どちらに先に請求するかという点も検討が必要です。

離婚条件を優先するなら配偶者との協議を先に検討する

たとえば、離婚の成立や条件の話し合いを優先したい場合には、まず配偶者との間で、慰謝料、財産分与、親権、養育費などをまとめて協議した方が進めやすいことがあります。不貞相手への請求を先に行うことで、配偶者との対立が強まり、離婚協議全体がこじれる可能性があるためです。

不貞の証拠や交際開始時期を重視するなら不貞相手への請求を先に検討する

一方で、不貞相手に対する請求を早めに検討した方がよいケースもあります。たとえば、配偶者と不貞相手が口裏を合わせるおそれがある場合、時間の経過によってLINEやSNSの投稿などの証拠が消えてしまうおそれがある場合、不貞相手への請求や交渉を通じて、不貞の事実や交際開始時期を明らかにしたい場合などです。

第5章　別居中の不貞で慰謝料請求を検討する場合に重要な証拠

5-1　不貞行為があったことを示す証拠が必要

別居中の不貞慰謝料を請求する場合でも、まずは不貞行為があったことを示す証拠が必要です。
単に親しくしている証拠だけでなく、肉体関係を推認できる証拠があるかが重要になります。
たとえば、ラブホテルに出入りしている写真や動画、不貞相手の自宅に宿泊していることが分かる資料、肉体関係をうかがわせるメールやSNSのやり取りなどが証拠になり得ます。
特に、別居中に配偶者が不貞相手と同棲している場合、その事実は不貞行為を推認させる重要な事情になります。

5-2　不貞関係が始まった時期を示す証拠

別居中の不貞慰謝料では、不貞行為そのものの証拠だけでなく、それがいつ始まったのかを示す証拠も重要となります。
まずは、次のような資料がないかを確認します。

直接的な証拠がなくても、複数の事情を組み合わせることで、別居前から関係が続いていたと推認できる場合があります。

5-3　不貞行為の時点で婚姻関係が破綻していなかったことを示す証拠

別居中の不貞行為では、その時点で婚姻関係が破綻していなかったことも重要です。
たとえば、次のような資料がある場合には、夫婦関係が完全には終わっていなかったことを示す事情になり得ます。

特に、別居直後の不貞や、別居理由そのものが不貞に関係している場合には、早めに証拠を整理しておくことが重要です。

第6章　別居中の不貞慰謝料に関するよくある質問

Q1.　別居中に相手が不貞相手と同棲している場合、慰謝料は増えますか？

A1.　増額事情になる可能性があります

相手が不貞相手と同棲している場合、その関係が一時的なものではなく、継続的・安定的な関係であることを示す事情になり得ます。また、不貞相手との同棲によって、夫婦関係の修復がさらに難しくなったといえる場合には、慰謝料額の判断で考慮される可能性があります。
ただし、慰謝料額は婚姻期間や別居の経緯など、さまざまな事情を総合的にみて判断されるため、同棲しているから必ず慰謝料が大きく増える、というわけではありません。

Q2.　別居後に初めて不貞関係が始まった場合でも、慰謝料は取れますか？

A2.　請求できる余地はあります

別居後に不貞関係が始まった場合でも、不貞関係が始まった時点で婚姻関係が破綻していなかったといえるのであれば、慰謝料請求を検討できる可能性があります。たとえば、冷却期間として別居していた、復縁に向けて話し合っていた、生活費や子どものことで夫婦としての連絡が続いていた、といった事情がある場合、別居後に始まった不貞関係が夫婦の修復を難しくさせたと判断され、慰謝料請求の対象になる可能性があります。

Q3.　離婚せず別居を続ける場合も、不貞慰謝料は請求できますか？

A3.　請求できる場合があります

離婚しない場合でも、不貞行為によって精神的苦痛を受けたとして、慰謝料請求を検討できることがあります。もっとも、離婚せずに別居を続ける場合や、将来的に同居再開・関係修復を考えている場合には、慰謝料請求の進め方に注意が必要です。不貞相手に請求することで、配偶者との関係がさらに悪化したり、別居解消に向けた話し合いが難しくなったりすることがあるためです。
また、離婚に至った場合と比べると、慰謝料額は低く評価される傾向があります。離婚しない場合の慰謝料請求では、法的に請求できるかだけでなく、今後も別居を続けるのか、同居再開を目指すのか、最終的には離婚も視野に入れるのかを整理したうえで判断する必要があります。

第7章　別居中の不貞で悩んだら、早めに弁護士へ相談することが大切です

別居中に不貞行為があった場合に慰謝料請求ができるかどうかの重要な判断ポイントになるのは、不貞行為の時点で婚姻関係が破綻していたといえるかどうかです。
特に、相手が夫婦関係はすでに破綻していたと主張している場合は、その言い分だけで判断せず、早めに弁護士に相談することをおすすめします。また、不貞相手と同棲している場合、別居後の証拠しか手元にない場合、離婚条件と慰謝料請求を同時に整理したい場合にも、ケースごとの状況整理や証拠の収集などをふまえたうえで法的な見通しを立てる必要があるため、自己判断だけで進めることは避けた方がよいでしょう。
私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、離婚に関する幅広い相談に対応しています。別居中の不貞行為について、慰謝料を請求できるのか、離婚時にどのような影響があるのか不安がある場合は、早めにご相談ください。

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共同親権は子連れ再婚にどう関係する？再婚相手との養子縁組・元配偶者の親権を弁護士が解説

2026年4月1日施行の法改正により、離婚後も共同親権を定めることができるようになりました。現在、単独親権者として子どもを育てている人が再婚する場合、共同親権の問題は、再婚相手と子どもが養子縁組を行うかどうかによって変わります。本記事では、共同親権と子連れ再婚の関係を弁護士が整理します。

第1章　共同親権の法改正は子連れ再婚にどう関係するのか

単独親権で子どもを育てている場合、自動的に共同親権へ変わるわけではない

2026年4月1日から、離婚後の親権に関するルールが変わり、離婚後も父母双方を親権者とする共同親権を定めることができるようになりました。しかし、この法改正はあくまで共同親権という選択肢が設けられた、というものです。
現在、既に単独親権で子どもを育てている場合、この法改正によって自動的に共同親権へ変わるわけではありません。また、元配偶者が役所へ届出をしたり、戸籍を変更したりするだけで、ただちに元配偶者が親権者になるものでもありません。
ただし、元配偶者が家庭裁判所に親権者変更を申し立て、共同親権を求めてくる可能性はあります。つまり、自動的には変わらないが、将来的に手続の中で争われる可能性はあることを理解しておく必要があります。

第2章　まず確認すべきは、再婚相手と子どもが養子縁組をするかどうか

子連れ再婚では、再婚相手と子どもが一緒に生活するため、法律上も親子のように扱われると考えがちです。しかし、再婚と養子縁組は別の手続です。

2-1　再婚しただけでは、再婚相手は子どもの法律上の親にはならない

自分が単独親権者として子どもを育てており、その後に再婚した場合でも、再婚相手は当然には子どもの親権者になりません。
つまり、学校行事に参加したり、日常的に子どもの世話をしたりしていても、法律上の親権者として重要事項を決められる立場になるわけではありません。法律上の親子関係を作るには、原則として養子縁組が必要です。

2-2　養子縁組をする場合としない場合で、親権者の整理が変わる

養子縁組をしない場合、現在の親権関係は基本的にそのままです。現在、自分が単独親権者であれば、再婚後も自分が親権者であり、再婚相手は親権者にはなりません。
一方、再婚相手と子どもが養子縁組をした場合、再婚相手と子どもの間に法律上の親子関係が生じます。連れ子養子の場合には、養親となった再婚相手と、実親であるあなたが親権者になります。

第3章　再婚相手と養子縁組をする場合、親権関係はどうなるのか

ここでは、再婚相手と子どもが養子縁組をする場合を整理します。

3-1　単独親権の状態で、再婚相手と子どもが養子縁組をすると、元配偶者は共同親権を求めにくくなる

単独親権者として子どもを育てている場合、元配偶者はそもそも親権者ではありません。
この状態で、再婚相手と子どもが養子縁組をすると、連れ子養子として、再婚相手が親権者になります。つまり、子どもの親権者はあなた（実親）と再婚相手になります。
この養子縁組後に、元配偶者が共同親権を求めて親権者変更を申し立てても、すでに再婚相手が親権者になっているため、通常の親権者変更とは場面が異なります。そのため、元配偶者が当然に共同親権者になれるわけではありません。

3-2　共同親権の場合、再婚相手との養子縁組を進めること自体が難しくなる

法改正後に元配偶者と共同親権になっていた場合も、養子縁組が成立した後の親権関係については、基本的に同じ考え方になります。一方の実親の再婚相手と子どもの養子縁組が有効に成立した場合は、その再婚相手が親権者となり、共同親権者であっても、他方の実親は親権を失います。

ただし、15歳未満の子どもが養子縁組をする場合は、親権者が養子縁組の手続に関与する必要があります。そのため、元配偶者と共同親権になっている場合、元配偶者が再婚相手との養子縁組に反対する可能性が高く、養子縁組の手続きを進めること自体が難航することが想定されます。

家庭裁判所が養子縁組について親権行使者を指定する場合がある

法改正では、こうした対立を家庭裁判所が調整する手続きも新設されました。子どもの利益のために必要があると認めるときに限り、家庭裁判所はどちらかの親権者を特定の事項について単独で行使できる親権行使者を指定します。
そのため、家庭裁判所によって養子縁組についての親権行使者に指定された場合は、元配偶者の同意を得ずに、再婚相手と子どもの養子縁組を進めることができます。

第4章　再婚相手と養子縁組をしない場合、共同親権は再婚後の生活にどう影響するのか

次に、再婚相手と子どもが養子縁組をしない場合を整理します。養子縁組をしない場合、再婚相手は子どもの親権者にはなりません。送迎や学校行事への参加、生活費の負担などをしていても、法律上の親権者ではないため、子どもの重要事項を決める立場にはない状態です。

元配偶者から共同親権への変更を求められる可能性は残る

養子縁組をしていない場合、元配偶者から共同親権への変更を求められる可能性は残ります。
もっとも、元配偶者が希望すれば必ず共同親権になるわけではありません。当事者間で話し合いが行われることはありますが、実際に親権者を変更するには、家庭裁判所の手続が必要です。家庭裁判所では、子どもの利益を基準に、単独親権を維持するか、共同親権に変更するかが判断されます。

元配偶者に共同親権を求められた場合の具体的な流れは、以下の記事の2章で確認いただけます。

共同親権はすでに離婚している場合でも関係ある？元配偶者から共同親権を求められた場合や単独親権を維持したい場合のポイントを弁護士が解説

第5章　既に再婚している場合・これから再婚する場合で確認すべきこと

5-1　再婚済みの場合｜養子縁組の有無と現在の親権者を確認する

既に子連れで再婚している場合、まず確認すべきなのは、再婚相手と子どもが養子縁組をしているかどうかです。再婚相手と子どもの養子縁組が有効に成立していれば、再婚相手と実親であるあなたがすでに親権者になっています。
一方、養子縁組をしていなければ、再婚相手は法律上の親権者ではなく、現在の単独親権の状態が基本的に続いていると考えられます。この場合、元配偶者から突然、共同親権を求める連絡や書面が届く可能性があります。

5-2　これから再婚する場合｜共同親権のリスクも踏まえて養子縁組を検討する

これから子連れで再婚する場合、再婚相手と子どもを養子縁組するかどうかは、再婚時点で一度整理しておくことが大切です。以前であれば、再婚相手と子どもを養子縁組するかどうかは、新しい家庭での親子関係、氏や戸籍、扶養、相続などを中心に検討されることが多かったかもしれません。
しかし、共同親権の法改正後は、元配偶者から将来共同親権への変更を求められる可能性も踏まえて検討する必要があるといえます。養子縁組をしない場合に、元配偶者から共同親権を求められたときどう対応するのかも、再婚時に検討しておくとよいでしょう。

第6章　【FAQ】子連れ再婚と共同親権についてよくある疑問

Q1.　子連れ再婚後に共同親権になった場合、再婚相手との新しい家庭生活に元配偶者が関与してくることになりますか？

A1.　重要事項では協議が必要になる可能性があります。

共同親権になった場合でも、再婚後の家庭生活のすべてについて元配偶者の同意が必要になるわけではありません。一方で、子どもの転居、進学先の決定、重大な医療行為など、子どもの生活や将来に大きく関わる事項については協議が必要になる可能性があります。そのため、再婚相手の転勤、住宅購入などにより、転居や転校を予定している場合には、元配偶者との協議が必要になる場面も生じ得ます。

共同親権で具体的に何が変わるのか、変更点の詳細については以下の記事でも確認いただけます。

関連記事「共同親権で何が変わる？法改正で見直された親権・養育費・親子交流のポイントを弁護士がわかりやすく解説」

Q2.　元配偶者が共同親権を主張してきそうです。先に再婚相手と子どもを養子縁組すれば対策になりますか？

A2.　親権上の影響はありますが、慎重な判断が必要です。

現在、単独親権者であり、再婚相手と子どもが養子縁組をした場合、あなたと再婚相手が親権者になります。養子縁組後は、元配偶者が共同親権を求めることは原則として難しくなる状況と考えられます。
ただし、養子縁組は、共同親権対策だけを目的に決めるものではありません。養子縁組をすると、再婚相手と子どもの間に法律上の親子関係が生じ、扶養、相続、氏、戸籍など、親権以外の家族関係にも影響します。共同親権を避けたいという理由だけで養子縁組を急ぐのではなく、子どもの生活全体にとって適切かどうかを慎重に検討する必要があります。

Q3.　共同親権の元配偶者が再婚し、その再婚相手と子どもを養子縁組させたいと言ってきた場合、どうなりますか？

A3.　成立すれば、あなたが親権を失う可能性があります。

共同親権の元配偶者が再婚し、その再婚相手と子供の養子縁組が有効に成立した場合、元配偶者とその再婚相手が親権者になり、あなたが親権を失う可能性があります。もっとも、実際に養子縁組を成立させられるかどうかは別問題です。特に、子どもがあなたと生活している場合は、より慎重に判断されるといえます。ただし、元配偶者側からこのような話が出た場合には、親権に影響し得る重要な問題として早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

第7章　子連れ再婚で共同親権に不安がある場合は早めに相談を

法改正によって日本でも共同親権が選択できるようになりました。既に離婚し、単独親権者として子どもを育てている場合、単独親権から共同親権へ自動的に変わるわけではありません。しかし、元配偶者から、ある日突然、共同親権への変更を求められる可能性はあります。
共同親権の問題は、家庭ごとの事情によって対応が大きく変わります。不仲な元配偶者から共同親権を求める通知が届いた、元配偶者が反対しているが再婚相手と子どもの養子縁組をしたいなどの問題がある場合は、Nexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスへお気軽にご相談ください。

共同親権はすでに離婚している場合でも関係ある？元配偶者から共同親権を求められた場合や単独親権を維持したい場合のポイントを弁護士が解説

2026年4月1日から日本でも共同親権制度が始まりました。すでに離婚して単独親権となっている場合、「自動的に共同親権へ変わってしまうのではないか」と不安を感じている方もいるかもしれません。結論からいうと、自動的に共同親権へ変更されることはありません。ただし、元配偶者から親権者変更を求められる可能性はあります。本記事では、現在単独親権の方が今の状態を維持するために、共同親権について知っておきたいポイントを弁護士が整理します。

第1章　【結論】既に離婚している場合、単独親権が自動的に共同親権へ変わることはない

まず押さえておきたいのは、今回の法改正によって現在の単独親権が自動的に共同親権へ変更されることはない、という点です。

1-1　法改正後も現在の単独親権はそのまま維持される

これまでの日本の法律では、離婚後は父母のどちらか一方を親権者として定める必要がありました。今回の法改正によって変わったのは、「共同親権を選択することもできるようになった」という点です。つまり、法改正後も単独親権という制度自体がなくなるわけではなく、共同親権と単独親権のいずれも選択できる形になります。
そのため、既に離婚して単独親権となっている場合、それが自動的に共同親権へ変更されるものではありません。したがって、役所へ新たな届出をしたり、戸籍の変更手続をしたりする必要もありません。

1-2　ただし、元配偶者が共同親権を求める可能性はある

単独親権が共同親権へと自動的に変わることはありませんが、今後も単独親権を維持できるかが確定しているわけでもありません。
今回の法改正によって、既に離婚している場合でも、家庭裁判所の手続を通じて単独親権から共同親権への変更が制度上可能になりました。そのため、元配偶者からある日突然、共同親権への変更を申し立てられる可能性はあります。

第2章　元配偶者が共同親権を求めた場合、どのような流れで決まるのか

元配偶者から共同親権を求められた場合、共同親権になるか、そのまま単独親権が維持されるかは、話し合いや家庭裁判所の手続を経て決まることになります。

2-1　まずは父母間で協議が行われることが多い

実務上は、まずは父母間で話し合いが行われるケースが多いと考えられます。例えば、元配偶者から「今後は共同親権にしたい」といった連絡が来る可能性がありますが、相手から共同親権を求められたとしても、直ちに応じなければならないわけではありません。
共同親権は、親の希望だけで決まるものではなく、あくまで子どもの利益にかなうかどうかが重視されます。そのため、不安や疑問がある場合には、安易に返事をしたり、結論を出したりはしないようにしましょう。

2-2　協議がまとまらない場合、家庭裁判所の調停へ進む

父母間で話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所での調停手続へ進むことになります。
調停は、現在親権を持っていない親が、共同親権への変更を求めて家庭裁判所へ「親権者変更」の手続を申し立てることから始まります。そのため、現在親権を持っている親は、家庭裁判所から書類が届いて初めて申し立てが行われたことを知ることになります。
共同親権に関する調停では、どのような事情が重要視されるのか、どの資料を整理しておくべきかによって、その後の対応が大きく変わる可能性があります。そのため、家庭裁判所から書類が届いた段階で、申立書の内容を確認し、ご自身だけでよくわからなければ裁判所から届いた書類を持参の上で一度弁護士に相談に行かれることをお勧めします。

2-3　調停で合意できなければ家庭裁判所が審判で判断する

調停で合意に至らなかった場合、家庭裁判所が審判という形で判断を行います。
審判では、父母双方の主張や提出資料、必要に応じた家庭裁判所調査官による調査結果などを踏まえながら、どの親権形態が子どもの利益にかなうのかを裁判所が判断します。
例えば、現在の生活環境が安定しているか、主に誰が監護を担ってきたか、父母間で必要な協議ができる状況にあるか、子どもへ精神的負担が生じないかなど、さまざまな事情が具体的に検討されることになります。

2-4　家庭裁判所は「子どもの利益」を最優先に判断する

共同親権に関する手続で、最も重要になる考え方が「子どもの利益」です。今回の法改正でも、親権は「子どもの利益のために行使しなければならない」と明記されています。
そのため、家庭裁判所は、どの形が子どもにとって安定した生活につながるかという観点から判断を行います。
例えば、DVや虐待のおそれがある場合や、父母間の対立が極めて強く、現実的に共同での意思決定が困難と考えられる場合には、共同親権が認められない可能性があります。
一方で、離婚後も一定の協力関係が保たれ、子どもの養育について現実的な連携ができているケースでは、共同親権が検討される可能性もあります。

第3章　共同親権になった場合、生活上は何が変わるのか

共同親権になった場合、子どもの生活や将来に大きく関わる事項については、父母間で協議が必要になる場面が増える可能性があります。

3-1　日常的な監護や急迫の事情がある場合は単独で判断できる場面もある

共同親権となった場合でも、すべてについて常に元配偶者の同意が必要になるわけではありません。例えば、食事や服装、習い事などの日常的な監護教育に関する事項や、緊急の医療行為が必要なケース、DV・虐待から避難するために転居が必要なケースなどでは、単独で親権を行使できるとされています。
しかし、将来や生活環境に関わる重要事項については、元配偶者との協議が必要になる可能性があります。

3-2　転居・進学・重大な医療行為では協議が必要になる可能性がある

共同親権になった場合、子どもの生活環境や将来に大きな影響を与える事項については、双方で協議しながら決める必要があるとされています。
例えば、県外への引っ越しを考えている場合や進学や受験、海外留学、病気の際の治療方針など、子どもの将来や生活環境に大きく関わる事項については、これまでのように自分だけで決められるとは限らなくなります。
離婚後、長期間にわたって実際に子どもを育ててきた側からすると、「なぜ今さら、普段子育てをしていない相手と重要事項を協議しなければならないのか」と感じる場面も出てくるかもしれません。

共同親権で具体的に何が変わるのか、変更点の詳細については以下の記事でも確認いただけます。

関連記事「共同親権で何が変わる？法改正で見直された親権・養育費・親子交流のポイントを弁護士がわかりやすく解説」

3-3　父母の意見が対立した場合に利用される「親権行使者」制度

共同親権では、父母双方で協議して決めるべき事項について、意見がまとまらないケースも想定されています。
法改正では、そのような場合に家庭裁判所へ親権行使者の指定を求める手続が設けられました。例えば、子どもの留学や進学、転居などについて父母間で意見が対立した場合、家庭裁判所が、子どもの利益のため必要があると判断した場合は、その事項に限って一方の親が単独で親権を行使できる可能性があります。
もっとも、どのような状況の場合に家庭裁判所が親権行使者の指定を認めるのかについては個別の事情によって判断されるため、一概にはいえません。

第4章　単独親権を維持したい場合に整理しておきたいこと

元配偶者から共同親権への変更を求められた場合、共同親権にはしたくないと主張するだけでは足りません。重要なのは、「現在の単独親権を維持する方が子どもの利益にかなう」と家庭裁判所に判断してもらえるかどうかです。そのため、単独親権を維持したい場合には現在の生活環境の安定性や、父母間の関係性、これまでの監護状況などを客観的な事情に基づいて整理していくことが重要になります。

4-1　これまでの監護実績や現在の生活状況を記録しておく

家庭裁判所は、現在の子どもの生活環境が安定しているかどうかを重視します。そのため、これまで誰が主に監護を担ってきたのか、現在どのような生活状況にあるのかを整理しておくことが大切です。
例えば、毎日の送迎や通院対応、学校との連絡、食事や生活管理など、日々の子育てを継続して担ってきた実績は重要な事情になり得ます。具体的には、学校や保育園との連絡アプリ、通院履歴、子どもに関するLINEのやり取り、学校行事の写真など、日常生活の中で自然に残っているものが後から重要な資料になることもあります。
もっとも、こうした資料は意識していない段階では、スマホの機種変更やデータ整理の際に消去してしまうことも少なくありません。将来的に共同親権への変更を求められる可能性が想定される場合には、子どもの生活状況や監護実績を示す記録を、意識して残しておくことが望ましいといえます。

4-2　元配偶者との協議が困難であることを示す客観的事情を整理する

共同親権では、父母間で継続的に協議できる関係にあることが重要になります。そのため、現実的に協議が難しい場合には、その状況を整理しておく必要があります。
例えば、離婚後も強い対立状態が続いている場合や、暴言・威圧的な連絡が繰り返されている場合、必要な連絡すら円滑に成立しないようなケースでは、共同で意思決定を行うこと自体が難しい可能性があります。
そのような問題が起きている場合には、それを証明する客観的な記録が必要です。具体的には、相手方とのメールやLINE、調停記録などを保存しておくことが重要といえます。

4-3　養育費の支払状況や親子交流の実態を整理しておく

家庭裁判所では、離婚後に元配偶者がどのように子どもの養育へ関与してきたかも確認されます。
例えば、養育費が継続して支払われていたのか、親子交流がどのように実施されてきたのか、子どもとの関係性がどの程度築かれているのかといった事情です。
もっとも、養育費を支払っているから必ず共同親権になるわけではなく、逆に未払いがあるから直ちに認められないというものでもありません。
ただ、離婚後にどのような形で子どもと関わってきたのかは、家庭裁判所が子どもの利益を考える上で無関係ではないため、一定程度親権を考慮するうえで重要視されるといえるでしょう。

第5章　【FAQ】既に離婚している場合の共同親権についてよくある質問

Q1.　共同親権への変更を求める申立てに回数制限はありますか？一度、単独親権維持の判断が出た場合でも、再び申し立てられることはあるのでしょうか？

A1.　再度申し立てられる可能性はあります。

親権者変更の手続について、「一度変更が却下されたら二度と申し立てできない」という回数制限は設けられていません。そのため、過去に単独親権維持の判断が出ていたとしても、その後の事情変化などを理由に、再び相手方が親権者変更を申し立てる可能性はあります。もっとも、過去の調停や審判の内容が無意味になるわけではなく、家庭裁判所はこれまでの経緯や現在の状況も踏まえて判断を行います。

Q2.　共同親権になった場合、児童手当など育児に関する補助金は父母で半分ずつになるのでしょうか？

A2.　自動的に半分ずつになるわけではありません。

共同親権になった場合でも、児童手当などの支給方法が直ちに父母で半分ずつになるわけではありません。実際には、制度ごとに受給要件や取扱いが異なっており、誰が主として子どもを監護しているのか、どちらと同居しているのかなどが考慮される場合があります。

Q3.　「共同親権にしないでほしい」と家庭裁判所へ申し立てることはできますか？

A3.　単独で予防的に止める制度はありません。

現時点では、相手方による共同親権への変更申立てを、あらかじめ制限する制度はありません。そのため、単独親権者の側から先に家庭裁判所に「共同親権は認めない」という判断を取ってもらうことはできず、相手方から親権者変更の申立てが行われて初めて対応することになります。離婚時に親権をめぐって大きな負担を経験している方にとっては、不安を感じることもあるでしょう。将来的に相手方から申立てがされる可能性も見据えて、早い段階から状況整理をしておくことが備えになるといえます。

Q4.　面会交流を認めない方が単独親権の維持のために有利になるのでしょうか？

A4.　単純に「交流を減らせば有利」とはいえません。

「面会交流を認めていると、後から共同親権を主張されやすくなるのではないか」と不安に感じる方もいるかもしれません。実際、相手方が継続的に親子交流を行い、子どもとの関係を築いていることは、家庭裁判所が事情を判断する際に無関係ではありません。だからといって、単独親権を維持したいという理由で相手方の親子交流を不当に制限した場合には、こちらが不利に評価される可能性があります。

第6章　既に離婚済みの単独親権者こそ、早めに状況整理をしておくことが大切

今回の法改正によって、既に離婚して単独親権となっているケースでも、将来的に元配偶者から共同親権への変更を求められる可能性が生じることになりました。単独親権者が知っておきたい事実として、相手方が親権者変更を申し立てることをあらかじめ禁止したり、防いだりする制度はないという点です。つまり、相手方が共同親権を希望した場合には、ある日突然、家庭裁判所から調停関係書類が届き、再び親権に関する手続へ対応しなければならなくなる可能性があります。
特に、父母間の対立が大きいケースでは、相手方も早い段階で弁護士へ相談し、法的主張や資料準備を進めていることが考えられます。そのため、共同親権への変更を求められた場合には、早い段階で弁護士へ相談し、現在の状況を整理することが重要といえます。
私たちNexill&Partners那珂川オフィスでは、離婚後の親権問題や共同親権に関するご相談にも対応しています。「相手から共同親権の話をされた」「家庭裁判所から書類が届いた」「自分のケースでは何を準備すべきか分からない」といった段階でもご相談いただけますので、お一人で不安を抱え込まず早めにご相談ください。