【オーナー向け】家賃を滞納している入居者を退去させたい場合｜明渡しまでの対応と弁護士への相談ポイント

家賃滞納が続くと、オーナーとしては「これ以上待てないので退去してほしい」と考えることもあるでしょう。しかし、家賃を支払っていないという理由だけで、直ちに鍵を交換したり、強制的に退去させたりすることはできません。
本記事では、家賃を滞納している入居者に退去してもらうための対応と、弁護士へ相談すべきポイントを解説します。

第1章　家賃滞納があっても、直ちに入居者を退去させられるとは限らない

1-1　現在の滞納状況で契約を解除できるか確認する

家賃を期日までに支払わないことは、賃貸借契約上の義務違反です。しかし、1回支払いが遅れただけで、直ちに賃貸借契約を解除できるとは限りません。
家賃滞納を理由に契約を解除できるかは、滞納期間や金額だけでなく、過去にも支払遅延を繰り返していたか、督促後に入金があったか、支払約束を守っているかなど、これまでの経緯を踏まえて判断されます。実際の契約解除では、滞納によって「貸主と借主の信頼関係が壊れた」と評価できるかも重要です。

1-2　契約解除の基準や避けるべき対応

契約解除が認められる一般的な基準や、オーナー自身による鍵交換など避けるべき対応については、以下の関連記事「正当な事由はある？入居者の退去交渉が進まない場合の弁護士への相談のポイント」で詳しく解説しています。

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本記事では、家賃滞納を理由に退去を求めたいオーナーが、建物の明渡しに向けてどのような順序で対応するべきかを中心に説明します。

第2章　家賃を滞納している入居者の退去に向けた対応

家賃滞納を理由に入居者へ退去を求める場合は、いきなり解除通知を送るのではなく、滞納額と相手方を確認したうえで、催告や任意退去の交渉を行うところから始めます。任意退去に応じてもらえない場合は、賃貸借契約の解除・裁判所を通じた明渡しを検討することになります。

2-1　手順①：滞納額と退去を求める相手を確認する

まず、賃貸借契約書と入金履歴を照合し、何月分の家賃が、いくら支払われていないのかを確認します。一部入金や保証会社からの支払いがある場合には、それらを反映して滞納額を計算しなければなりません。
あわせて、契約者と実際の居住者が一致しているかも確認します。契約者がすでに転居し、家族や第三者だけが住んでいる場合には、契約者への通知だけでは明渡しを実現できない可能性があるためです。

2-2　手順②：期限を定めて未払家賃の支払いを催告する

滞納額と相手方を確認したら、入居者に対し、期限を定めて未払家賃の支払いを求めます。
電話やメール、訪問などで督促した場合は、督促を行った日付や入居者の回答、約束した支払日などを記録しておきましょう。督促を重ねても支払いがなかった経緯を残すことで、契約解除の判断や、その後の明渡訴訟で経緯を説明しやすくなります。
退去に向けた最終的な催告は、電話や口頭だけで済まさず、内容証明郵便など記録が残る書面で行うことが重要です。

催告書には滞納額と支払期限を明確に記載する

催告書には、未払いとなっている家賃の対象月と金額、支払期限、支払方法を記載します。期限までに支払いがなければ契約解除を検討することも明確に伝えます。
請求額や支払期限が曖昧なままでは、その後の解除や訴訟で問題になる可能性があるため、最終的な催告書を送る前に通知内容を十分確認しましょう。

内容証明郵便は通知内容を記録するために利用する

催告書は、一般的に内容証明郵便を利用して送ります。内容証明郵便を利用すれば、いつ、どのような文書を送ったのかを記録できるためです。相手に届いたことも残したい場合には、配達証明を付けます。

2-3　手順③：入居者が応じる場合は任意退去の条件を書面にする

入居者が滞納分をすぐに支払えなくても、退去には応じるという場合があります。この場合には、訴訟を起こす前に、話し合いによる任意退去を目指すことも考えられます。
ただし、退去日だけを口頭で決めると認識の食い違いが起こりやすくなるため、合意内容は書面に残すことが大切です。

退去日と明渡しの方法を明確にする

任意退去の合意書では、いつまでに物件を退去するのかだけでなく、鍵の返還や室内の荷物の搬出まで含めて、明渡しを完了する条件を明確に記載します。
あわせて、退去日までの賃料、敷金、原状回復費用などの精算方法も整理します。退去後にトラブルに発展しないよう、誰が何を行うのかを具体的に定めておくことが重要です。

明渡しと滞納家賃の回収は分けて考える

オーナーとしては、滞納家賃を全額支払ったうえで退去してほしいと考えるのが自然です。しかし、支払能力のない入居者に全額払いを求め続けると、明渡しが遅れ、その間も損失が増えることがあります。
そのため、先に退去日を確定し、滞納家賃については分割払い、保証会社や連帯保証人への請求などを別に整理する方が、結果的に負担を抑えられる場合もあります。

2-4　手順④：支払いがなければ賃貸借契約を解除する

催告した期限までに支払いがなく、滞納期間やこれまでの経緯から契約解除が認められると判断できる場合には、賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めます。

催告後に解除するか、催告と解除を一つの通知にするかを決める

解除の進め方は主に2通り考えられます。一つは、支払いを催告し、期限を過ぎた後に改めて解除通知を送る方法です。もう一つは、催告書に「期限までに支払いがなければ契約を解除する」と記載し、催告とともに期限内に支払いがない場合の解除の意思をあらかじめ通知する方法です。
どちらが適切かは、契約書の内容や滞納状況、過去の督促経緯によって異なります。形式だけで判断するのではなく、その事案に適した通知方法を選ぶことが大切です。

無催告解除の条項があっても直ちに解除できるとは限らない

賃貸借契約書に「家賃を滞納した場合は催告せずに解除できる」と定められていても、無催告での解除が有効かは、滞納期間や金額、これまでの支払状況、督促への対応などを踏まえて判断されます。
解除の効力が否定されれば、賃貸借契約は終了していないため、その解除を前提とする明渡請求も認められず、改めて催告と解除からやり直すことになります。
そのため、契約書に無催告解除の条項がある場合でも、その条項だけに頼るのではなく、支払期限を定めて催告し、期限までに支払いがなければ解除通知を出すという段階を踏む方が安全です。

2-5　手順⑤：契約解除後も退去しない場合は明渡訴訟と強制執行へ進む

賃貸借契約を解除しても入居者が退去しない場合には、建物明渡請求訴訟を提起します。強制執行が可能な判決を得た後も明渡しに応じなければ、強制執行へ進みます。

任意に退去しなければ建物明渡請求訴訟を提起する

建物明渡請求訴訟では、賃貸借契約が適法に解除されたことを主張し、入居者に建物の明渡しを求めます。未払家賃や、解除後から明渡しまでの賃料相当損害金をあわせて請求することもあります。

強制執行が可能な判決を得ても退去しなければ強制執行を申し立てる

明渡しの強制執行が可能な判決を得た場合や、裁判上の和解が成立した段階であっても、オーナー自身が鍵を交換したり、室内の荷物を搬出したりすることはできません。
入居者が退去しない場合には、執行官へ明渡しの強制執行を申し立てる必要があります。

第3章　家賃滞納者の退去について弁護士に相談するポイント

3-1　最終的な催告書や解除通知を送る前に相談する

家賃滞納者の退去について弁護士へ相談する時期は、訴訟を起こす段階に限られません。
むしろ、最終的な催告書や解除通知を送る前に相談することが重要です。この段階であれば、請求する滞納額が正しいか、どの程度の支払期限を設けるべきか、現在の状況で解除を検討できるかなどを確認できます。
また、入居者との関係が大きく悪化する前に相談すれば、任意退去について話し合う余地が残っている場合もあります。
支払約束が何度も守られないときや、管理会社による督促で進展がないときには、訴訟になるまで待たずに相談しましょう。

3-2　契約者以外の人が住んでいる場合も早めに相談する

契約者と実際の居住者が一致しない場合には、通常の家賃滞納案件よりも慎重な対応が必要になります。
誰が物件を使用しているのか分からないまま催告や訴訟を進めると、通知が適切な相手に届かない、明渡しを請求すべき相手を特定できない、判決後の強制執行が難しくなるといった問題が起こり得るためです。
契約者と連絡が取れない、契約者がすでに転居した可能性がある、知らない人物が出入りしているといった場合には、現地の状況や契約関係を確認したうえで、明渡しまでの手続を組み立てる必要があります。

3-3　明渡しまでの進め方を具体的に整理する

弁護士に相談することで、現在の滞納状況で契約解除へ進めるのか、任意退去を求める場合はどのような条件を提示するのか、交渉から明渡訴訟へ切り替える時期はいつかといった、退去までの方針を具体的に決めることができます。
さらに、建物の明渡しと滞納家賃の回収のどちらを優先するか、保証会社や連帯保証人への請求をどのように組み合わせるかまで方針を定めることで、同じ督促を繰り返して滞納額だけが増える事態を避け、明渡しの実現に向けて段階的に対応を進められます。

第4章　【FAQ】家賃滞納者の退去の場面でよくある疑問

Q1.　催告後に家賃の一部だけが入金された場合でも、契約解除へ進めますか？

A1.　残った滞納額と入金後の対応を踏まえて判断します

一部入金があっても、未払家賃が残っている場合には、残額や滞納の経緯によっては契約解除へ進める可能性があります。ただし、残額がわずかになった場合や、その後も継続して支払われている場合には、契約解除が認められるかの判断に影響します。

Q2.　保証会社や連帯保証人が滞納家賃を支払った場合でも、入居者に退去を求められますか？

A2.　支払いがあっても解除できる場合があります

保証会社や連帯保証人から支払いを受けた場合、オーナーの未収はその範囲で解消されるため、「入居者本人が支払っていない」という事情だけで直ちに解除できるとは限りません。しかし、保証会社や連帯保証人による支払いの経緯、入居者自身の支払状況や支払意思などの個別事情から「信頼関係が壊れた」と判断され、解除が認められる場合もあります。保証契約の内容や滞納の経緯を確認したうえで、慎重に判断する必要があります。

Q3.　入居者が破産や個人再生を申し立てた場合、退去請求と滞納家賃の回収はどうなりますか？

A3.　退去請求と家賃回収を分けて対応します

破産や個人再生を申し立てたことだけで、賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。ただし、申立て前から家賃滞納が続き、信頼関係が壊れたといえる場合には、滞納を理由とする契約解除や明渡請求を検討できます。
その後、破産手続や再生手続の開始決定がされた場合、開始前の原因に基づく滞納家賃は、原則として破産債権または再生債権として手続の中で扱われます。そのため、明渡請求と滞納家賃の回収を分けて対応する必要があります。

まとめ｜家賃滞納者の退去は、催告・解除の前に弁護士へ相談を

家賃滞納者への対応では、訴訟を起こす段階になって弁護士へ相談すればよいとは限りません。催告する金額や支払期限、解除通知の内容に不備があると、後から手続をやり直すことになり、明渡しまでの時間と費用がさらに増える可能性があるからです。
早い段階で弁護士へ相談すれば、いつ契約を解除し、どの時点で明渡訴訟へ切り替えるかを整理でき、滞納家賃の回収や保証会社への請求も含め、物件を取り戻すまでの道筋を具体的に決めたうえで手続きを進めやすくなります。
Nexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、家賃滞納の状況や賃貸借契約の内容を確認し、催告や任意退去の交渉、明渡訴訟まで一貫して対応しています。督促を続けても支払いがない場合や、入居者の退去を検討し始めた場合には、通知を送る前に一度ご相談ください。

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隣地のブロック塀が境界線を越えていたら？｜勝手に撤去できるか・解決方法を弁護士が解説

隣地との境界線付近にあるブロック塀やフェンスが、自分の土地へはみ出ているように見えると気になるものです。しかし、土地の境界は判断が難しい場合があり、境界だと思っている場所が法的な土地の境界と一致しない可能性もあります。
本記事では、土地の境界の確認方法や、越境が確認された場合の法的な解決策について弁護士が解説します。

第1章　隣地の塀が越境しているように見えても勝手に撤去してはいけない

自分の土地に入っているように見えても勝手には壊せない

隣家のブロック塀などの工作物が自分の土地へはみ出しているように見えても、自分の判断だけで壊したり、切断したり、移動させたりすることは避けるべきです。
塀やフェンスが設置されている位置関係と、法的な土地の境界が一致しているとは限らず、見た目だけでは、本当に自分の土地へ越境しているのかを判断できない場合があるためです。

また、越境していることが確認できた場合でも、その塀やフェンスが隣地所有者の所有物であれば、許可なく撤去する行為は相手の所有権を侵害する可能性があります。撤去によって塀全体が壊れたり、補修が必要になったりすれば、修理費用などの損害賠償を求められるおそれもあります。

まずは勝手に手を加えず、第2章以降で説明する方法で、土地の境界や越境の有無を確認し、適切な対応をとることが大切です。

第2章　隣地の塀が境界線を越えているかを確認する

2-1　境界線は手元の資料や見た目だけでは判断できない

境界標などがある場合を除き、自分が所有する土地であっても、現地のどこまでが自分の土地なのかを正確に判断することは簡単ではありません。
登記事項証明書には土地の所在地や面積などが記載されていますが、現地のどの位置が境界線なのかまでは示されていないためです。
公図や地積測量図（※）があっても、作成された時期や土地によって精度が異なり、それらの資料だけで現地の境界線を確定できるとは限りません。
さらに、土地の境界には、登記上の区画を示す「筆界」と、実際に所有権が及ぶ範囲を示す「所有権界」があり、両者は通常一致しますが、過去に土地の一部が売買・贈与された経緯などの事情によって異なっている場合もあります。

このような事情から、越境の有無を見た目や手元の資料だけで判断するのは困難なのです。
そのため、越境が疑われる場合は、まず土地家屋調査士に相談し、筆界の調査・測量を依頼するのが実務的です。

※公図

法務局に備え付けられている、土地の位置関係やおおまかな形状を示す図面

※地積測量図

土地の面積、辺の長さ、境界点の位置などを示す測量図面

2-2　土地家屋調査士に境界の調査・測量を依頼する

土地家屋調査士は、土地の境界に関する資料を調査し、現地を測量する専門家です。
公図や地積測量図、現地の境界標、過去の測量図などを調べ、現地を測量し、必要に応じて隣地所有者の立会いを求めたうえで、筆界の位置を示します。
この調査・測量の結果と、ブロック塀やフェンスの位置を照らし合わせることで、まずは隣地の工作物が筆界を越えているかを確認できます。

ただし、土地家屋調査士が調査・測量を行っても、その結果だけで隣地所有者に筆界の位置を受け入れさせることができない場合も少なくありません。相手が立会いを拒否した場合や、示された位置に同意しない場合には、次の手続を検討する必要があります。

2-3　隣地所有者と筆界を確認できない場合は筆界特定制度を利用する

土地家屋調査士による調査・測量を行っても、隣地所有者が立会いに応じない場合や、双方が異なる位置を筆界だと主張している場合には、法務局の筆界特定制度を利用する方法があります。
筆界特定制度は、申請を受けた筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえ、資料調査や現地調査、必要な測量を行って、筆界の位置を公的に明らかにする制度です。当事者同士の合意がなくても手続を進められる点が、土地家屋調査士による通常の境界確認との違いです。
なお、筆界特定制度の申請は本人でもできますが、申請資料や図面の作成には専門知識が必要となるため、土地家屋調査士や弁護士に手続の代理を依頼することもできます。

2-4　所有権の範囲に問題がある場合は弁護士に相談する

土地家屋調査士による調査と筆界特定制度の対象は登記上の区画である筆界であり、実際に所有権がどこまで及んでいるかを示す所有権界までは判断されません。
筆界と所有権界が一致していない場合には、売買契約書、境界確認書や合意書、登記関係の資料、過去の土地の利用状況などを確認し、自分の所有権がどこまで及んでいるかを検討しなければなりません。
これは測量だけでは判断できない法律問題を含むため、弁護士への相談が必要になります。

第3章　越境が確認された場合の解決方法

3-1　ブロック塀やフェンスの所有者を確認する

隣地の塀やフェンスが自分の土地へ越境していることが確認できたら、次に、その工作物を誰が所有しているのかを調べます。
隣地の敷地内に設置されたブロック塀などが、部分的に自分の土地へはみ出している場合は、隣地所有者の単独所有物であることが一般的です。
一方、境界線上に設置された塀については、以前の所有者同士が費用を出し合って設置している場合があります。民法上も、境界線上に設けられた塀などは、隣接する土地所有者の共有物と推定されます。

中古住宅を購入した場合は、現在の所有者が塀の設置経緯を把握していないこともあります。売買時の資料、過去の工事契約書や領収書、隣地所有者の説明などを確認しましょう。
共有物であれば、一方の所有者だけで撤去や移設を決めることはできないため、双方で協議する必要があります。

3-2　撤去や移設の方法について隣地所有者と話し合う

越境と工作物の所有関係を確認したら、調査・測量の結果を隣地所有者に示し、解決方法について話し合います。
具体的には、越境部分を撤去する、塀全体を境界線の内側へ移設する、老朽化した塀を新しく設置し直すといった方法が考えられます。塀の構造によっては、越境部分だけを切り取ると塀全体の強度が低下するおそれもあるため、施工業者にも確認したうえで工事方法を決める必要があります。

あわせて、工事の実施時期や施工業者、費用の負担、工事のために隣地へ立ち入る必要があるかなども具体的に決めます。はじめから一方的に撤去を要求するのではなく、越境の程度や双方の事情を踏まえ、実行可能な方法を検討することが大切です。

3-3　すぐに撤去できない場合は越境確認書を作成する

工事費用や建替えの時期などの事情から、越境した塀をすぐに撤去できないこともあります。その場合は、口頭で現状を認めるだけでなく、越境確認書や合意書を作成しておきましょう。
書面には、境界線と越境部分の位置だけでなく、工作物の所有者、撤去または移設する時期、工事費用の負担、土地を売却・相続した場合の取扱いなどを記載します。
また、越境した状態を一時的に認めるだけであり、その土地を隣地所有者へ譲渡するものではないことも明確にしておく必要があります。
将来、所有者が代わった場合にも経緯が分かるよう、測量図や現場写真を合意書に添付しておくとよいでしょう。

3-4　話合いが進まない場合は弁護士に交渉を依頼する

越境自体は確認できたものの、隣地所有者が撤去に応じない場合や、工事方法、実施時期、費用の負担などについて合意できない場合は、弁護士への相談を検討します。
弁護士は、土地家屋調査士の調査・測量結果、工作物の所有関係、これまでのやり取りを確認し、法的にどのような請求が可能かを整理します。そのうえで、隣地所有者へ通知書を送り、撤去または移設の方法や期限、費用負担などについて交渉します。

土地の売却や建替えが予定されている場合は、境界トラブルがあることで手続や工事が進まなくなることもあります。予定が決まっている場合は、その期限も弁護士へ伝えたうえで、対応方針を検討することが重要です。

3-5　交渉で解決できない場合は民事調停や訴訟を利用する

弁護士による交渉でも合意できない場合は、裁判所の民事調停を利用する方法があります。
民事調停は、裁判官と調停委員が当事者の間に入り、話合いによる解決を目指す手続です。塀を撤去する時期や工事方法、費用負担などについて、双方の事情を踏まえて調整できます。合意した内容が調停調書に記載されると、確定判決と同じ効力が生じます。

民事調停でも解決できない場合は、訴訟による解決を検討することになります。
訴訟の内容は、隣地所有者との間で何が争われているかによって異なります。相手が越境について認めない場合は、裁判所に所有権の範囲の確認を求めます。所有権の範囲が明らかであるにもかかわらず相手が撤去に応じない場合は、ブロック塀などの撤去を求めることが考えられます。
どの請求を行うべきかは、測量結果や過去の契約・合意、土地の利用状況などによって異なるため、弁護士に資料を確認してもらったうえで判断する必要があります。

第4章　【FAQ】境界トラブルでよくある疑問

Q1.　ブロック塀の越境が数センチだけでも撤去を求められますか？

A1.　わずかな越境でも撤去を求められる可能性があります。

越境している範囲が数センチであっても、他人の土地に入り込んでいれば所有権の侵害に当たります。しかし、裁判でブロック塀の全面的な撤去が認められるかは、越境の程度や土地の利用に与える影響、撤去に必要な費用なども考慮されるため、撤去によって得られる利益に比べて相手の負担が著しく大きい場合などには、撤去までは認められない可能性もあります。

Q2.　ブロック塀の基礎が地中で越境している場合や、フェンスなどが空中で越境している場合も撤去を求められますか？

A2.　地中や空中の越境も撤去を求められる可能性があります。

土地の所有権は、法令による制限の範囲内で、その土地の上空と地下にも及びます。そのため、地上に見えている部分が境界線の内側に収まっていても、ブロック塀の基礎や擁壁の底部が地中で越境していれば所有権の侵害が問題になる可能性があります。フェンスが傾いて上空へ入り込んでいる場合や、雨どいなどが空中で境界線を越えている場合も同様です。

Q3.　ブロック塀の越境を長期間放置すると、土地を時効取得されることがありますか？

A3.　土地の使われ方によっては、時効取得される可能性があります。

ブロック塀が越境しているだけで、直ちに土地を取得されるわけではありません。
ただし、相手が塀の内側を自分の土地として、所有の意思をもって平穏かつ公然に使い続けた場合は、原則として20年で取得時効が成立する可能性があります。占有を始めた時点で自分の土地だと信じ、そのことに過失がなかった場合は10年です。
そのため越境が疑われる場合は長期間放置せず、必要に応じて、相手が越境部分の土地についてこちらの所有権を認める内容の越境確認書を作成しておくことが大切です。

Q4.　倒れそうなブロック塀でも、緊急に撤去してはいけませんか？

A4.　まず安全を確保し、所有者や行政へ連絡しましょう。

ブロック塀が大きく傾いている、ひび割れが広がっているなど、倒壊のおそれがある場合は、人が近づかないようにし、写真や動画で状況を記録したうえで、所有者へ早急に連絡します。周囲に危険を及ぼしている場合は、自治体の建築指導担当窓口や、空き家であれば空き家対策窓口へ相談します。
人身被害の危険が差し迫っている場合は、警察や消防にも連絡しましょう。直ちに対応が必要な状況でも、自己判断で隣地の塀を全面撤去することは避け、まずは自分の敷地側で人を近づけないようにするなどの安全確保を行い、塀自体への措置については、所有者や行政の対応を踏まえて判断するのが基本です。

Q5.　隣地が空き家で所有者と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？

A5.　所有者を調査し、必要に応じて管理人の選任を申し立てます。

隣地が空き家であっても、ブロック塀を勝手に撤去することはできません。まず登記上の所有者を確認し、すでに亡くなっている場合は相続人を調査して、撤去や移設について連絡します。
調査しても所有者が分からない場合や、所在が分からず連絡できない場合には、裁判所に、所有者が分からない土地を管理する所有者不明土地管理人や、所在不明の所有者の財産を管理する不在者財産管理人の選任を申し立て、その管理人と撤去などについて協議する方法があります。
いずれの場合も、自力での調査や手続きが困難な場合は弁護士への相談を検討しましょう。

第5章　境界トラブルは状況が複雑になる前に専門家へ相談する

境界線をめぐる問題は、見た目だけでは判断できず、測量だけで解決するとも限りません。隣地所有者との認識が食い違っている場合には、どの資料を確認するか、土地家屋調査士による調査・測量や弁護士による交渉が必要かを、早い段階で整理することが大切です。
特に、土地や建物の売却、建替え、外構工事を予定している場合は、境界トラブルが解決していないことで手続が進まなくなる可能性があります。
Nexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、隣地所有者との交渉だけでなく、土地の売買・相続に伴う登記や税務の問題にも対応しています。隣地の塀やフェンスをめぐってお困りの場合は、まずはご相談ください。

不動産関連でよくあるトラブル・お悩み

相続した老朽アパートを建て替え・売却したい場合の進め方｜入居者への明渡しを検討するうえでの注意点を弁護士が解説

相続したアパートや賃貸マンションが老朽化していると、建て替えや売却を検討する一方で、入居者にどのように明渡しをお願いすればよいのか悩まれる方も少なくありません。もっとも、入居者がいる不動産では、貸主の都合だけで退去を求められるわけではなく、誰が貸主として交渉できるのか、建物の老朽化をどのように説明するのか、借地借家法上の正当事由があるのかを整理する必要があります。本記事では、相続した老朽収益不動産の建て替え・売却を検討している方に向けて、明渡しを進めるうえでの注意点を弁護士が解説します。

第1章 相続した不動産について誰が貸主として対応できるのかを整理する

1-1 相続しても賃貸借契約は当然には終了しない

相続により不動産の所有者になったとしても、入居者との賃貸借契約は基本的に引き継がれます。そのため、親から相続した物件だから自由に処分できる、建て替えや売却をしたいからすぐに退去を求められる、と考えていると予定通りに進まないことがあります。
相続で引き継いだ不動産は、「貸主の地位をそのまま承継する」ことと同時に、「入居者の契約上の地位も引き続き保護される」ことが前提です。

1-2 遺産分割協議と相続登記を済ませ、貸主を明確にする

相続人が複数いる場合には、まず不動産を誰が取得するのか、売却するのか、共有のまま保有するのかを整理する必要があります。不動産全体の建て替えや売却は、原則として所有者全員の同意が必要になるため、相続人間で方針が決まっていない状態では、入居者に明渡しをお願いしても、その後の売却や建て替えに進めない可能性があります。
また、遺産分割協議によって不動産を取得する相続人が決まった場合には、その内容に基づいて相続登記を行うことも重要です。登記名義が亡くなった方のままでは、買主への所有権移転登記を行うことができず、売却手続を進めるうえで支障が生じます。

1-3 管理会社がいる場合でも貸主側の法的判断は必要になる

不動産管理会社が入っている物件では、入居者への連絡や日常的な管理を任せていることがあります。しかし、建て替えや売却を前提に明渡しを求める場面は、通常の管理業務とは性質が異なります。
退去をお願いする時期、立退料の有無、提示条件、合意書の内容などは、貸主側の法的・経済的な判断を伴います。管理会社が窓口になる場合でも、どのような内容を入居者に伝えるのか、どの条件まで提示できるのかは、貸主側で把握しておく必要があります。
特に、入居者が退去に応じない場合には、借地借家法上の正当事由や法的手続の見通しも問題になります。紛争性のある交渉代理や法的手続への対応が必要になる場合には管理会社だけで対応することが難しく、弁護士への相談が必要になる場合があります。それも踏まえ、貸主自身も都度状況を把握しておく方が、弁護士への説明もしやすくなります。

第2章 建物の状態を把握して、方針を整理する

2-1 築年数だけでなく老朽化の程度を客観的に確認する

老朽化を理由に明渡しを検討する場合、築年数は一つの目安になります。しかし、築年数が古いというだけでは、入居者に退去を求める理由として十分とは限りません。同じ築年数の建物でも、修繕履歴や管理状況によって、建物の状態は大きく異なるためです。
雨漏り、外壁の劣化、給排水設備の不具合、階段や手すりの腐食、耐震性への不安など、具体的にどのような問題があるのかを客観的に整理しておく必要があります。たとえば、建物診断の報告書、写真、修繕履歴、管理会社からの報告などは、老朽化の程度を説明する客観的な資料になります。

2-2 入居者付き売却と明渡し後売却では法的対応が異なる

老朽化した不動産を売却する場合、入居者付きの収益物件として売却するのか、明渡し後に売却するのかによって、必要な対応は異なります。
入居者付きで売却する場合には、賃貸借契約を前提として、買主が貸主としての地位を引き継ぐことになります。そのため、賃料、敷金、滞納の有無、契約内容、修繕履歴などを整理しておく必要があります。
一方、明渡し後に売却する場合には、入居者との間で退去時期や条件について合意する必要があります。合意できなければ、調停や訴訟などの法的手続が必要になることもあり、売却スケジュールにも影響します。

なお、明渡し後に売却する方が常に有利とは限りません。
立退料、交渉期間、法的手続の可能性も踏まえ、入居者付きで売却する場合と明渡し後に売却する場合の違いを整理しておくことも大切です。

第3章 貸主から入居者に明渡しを求める場合の借地借家法上の考え方

3-1 普通借家契約では貸主の都合だけで退去を求められない

居住用の賃貸物件では、普通借家契約が用いられていることが多くあります。
普通借家契約の場合、契約期間が満了したからといって、貸主が当然に契約を終了できるわけではありません。そのため、建物が老朽化している、建て替えをしたい、売却を進めたいという貸主側の事情があっても、それだけで直ちに入居者へ明渡しを求められるとは限りません。
まずは、入居者との契約が、更新が予定される普通借家契約なのか、定期借家契約なのか、契約期間や更新条項がどうなっているのかを確認し、そのうえで明渡しを求める法的な見通しを検討する必要があります。

3-2 正当事由では貸主側と入居者側の事情が総合的に判断される

正当事由は、貸主側の事情だけで判断されるものではありません。
たとえば、安全面に不安があるなど建物の老朽化が著しく進んでおり、今後も賃貸を継続することが難しい事情がある場合には、貸主側の事情として考慮される可能性があります。
一方で、入居者が長期間居住している場合や、高齢で転居先を探すことが難しい場合などには、入居者側の事情も重く見られることがあります。
明渡しを求める場面では、貸主にとっての必要性だけでなく、入居者にどのような影響が生じるかも考える必要があります。

3-3 老朽化だけで正当事由が認められるとは限らない

建物が老朽化していることは、正当事由を判断するうえで重要な事情の一つです。
もっとも、建物のどの部分がどの程度劣化しているのか、修繕では対応できないのか、建て替え計画がどの程度具体化しているのか、今後も入居を継続させることにどのような支障があるのかが問題になります。
そのため、第2章で述べたように、建物診断の報告書、写真、修繕履歴、管理会社からの報告などを整理しておくことが重要になります。

3-4 立退料は正当事由を補う事情として検討する

明渡しの話し合いでは、立退料が問題になることがあります。
立退料とは、入居者が退去することに伴う負担を軽減するために、貸主側から支払われる金銭を指します。具体的には、引越費用、転居先の初期費用、移転に伴う負担などを考慮して検討されます。
ただし、立退料を支払えば必ず明渡しが認められるわけではありません。
立退料は、正当事由を補う事情の一つとして位置づけられるものであり、建物の老朽化の程度や建て替えの必要性など、他の事情とあわせて考えられます。

また、立退料を提示する場合には、金額だけでなく、いつ支払うのか、明渡しとどのように連動させるのかも整理しておく必要があります。退去前に全額を支払うのか、鍵の返還や室内確認後に支払うのかによって、貸主側のリスクも変わります。
立退料は、入居者との合意形成を進めるうえで重要な要素になりますが、安易に金額だけを提示するのではなく、支払条件も含めて慎重に検討することが大切です。

第4章 入居者対応を進める際の交渉・合意書・法的手続の注意点

4-1 入居者に伝える前に退去希望時期と提示条件を整理する

入居者に明渡しをお願いする場合には、事前に貸主側の条件を整理しておく必要があります。具体的には、いつ頃までに退去してもらいたいのか、立退料や引越費用を検討するのか、敷金をどのように精算するのか、原状回復や残置物をどう扱うのかといった点です。
これらを整理しないまま退去の話を始めると、入居者から質問を受けても十分に説明できず、話し合いが進みにくくなることがあります。
明渡し交渉では、貸主側の希望だけでなく、入居者の転居準備に必要な期間も考慮する必要があります。退去希望時期や提示条件を事前に整理し、無理のない形で話し合いを始めることが大切です。

4-2 管理会社任せにせず交渉経過を記録する

管理会社が入居者との窓口になる場合でも、貸主側で交渉経過を把握しておくことが重要です。
明渡しの話し合いは、口頭で進むことも少なくありません。しかし、口頭だけでやり取りを続けると、後から言った言わないの問題が生じやすくなります。そのため、いつ、どのような内容を伝えたのか、入居者がどのような反応をしたのか、どのような条件を提示したのかなどを記録しておきましょう。
特に、退去時期や立退料は、後にトラブルになりやすい部分です。
面談記録、メール、通知書、提示条件の履歴などを残し、貸主・管理会社・専門家の間で情報を共有できる状態にしておくことが望ましいです。

4-3 合意できた場合は明渡合意書で条件を明確にする

入居者が明渡しに応じる場合でも、口頭の合意だけで進めることは避けた方がよいです。
退去日、立退料の金額、支払時期、鍵の返還、残置物の扱いなどについて、明渡合意書で明確にしておく必要があります。
たとえば、退去日は決まっていたものの、立退料の支払時期について認識が違っていたり、残置物を貸主が処分してよいのかが曖昧だったりすると、退去直前や退去後にトラブルになることがあります。
明渡合意書は、退去することを確認するだけの書面ではなく、退去までの条件を明確にし、後日の紛争を防ぐための重要な書面です。
入居者との話し合いがまとまった場合には、実際に退去が完了する前に、合意内容を書面化しておくことをおすすめします。

4-4 入居者が応じない場合は自力対応を避け法的手続を検討する

入居者が明渡しに応じない場合でも、貸主が強引に退去させることはできません。
たとえば、鍵を交換する、荷物を搬出する、ライフラインを止めるといった対応は、貸主側が損害賠償責任を問われる原因になることがあります。
話し合いで解決できない場合には、調停や訴訟などの法的手続を検討することになります。
特に、普通借家契約で明渡しを求める場合には、正当事由の有無が問題になり、建物の老朽化の程度、建て替えや売却の必要性、入居者側の事情、立退料の提示などを資料に基づいて整理する必要があります。

法的手続には一定の時間がかかります。建て替えや売却の予定がある場合には、明渡しが予定通りに進まない可能性も踏まえて、スケジュールに余裕を持たせることが大切です。
入居者が退去に応じない場合には、早めに弁護士へ相談し、法的にどのような選択肢があるのかを確認して進めることが望ましいです。

まとめ

相続した老朽収益不動産について建て替えや売却を検討する場合、入居者への明渡しだけを先に進めようとすると、さまざまな問題が生じることがあります。まずは、誰が貸主として対応するのか、建物の老朽化をどのような資料で説明できるのか、入居者にどのような条件を提示するのかを整理することが重要です。また、相続した不動産では、相続登記や税務面の検討が関係してくる点にも注意が必要です。
Nexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、相続した不動産の名義整理や入居者対応、相続税対策まで見据えたワンストップでのサポートが可能です。老朽化した収益不動産の扱いに悩まれている方は、現在の状況を整理するところからご相談ください。

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個人でマンションを賃貸に出す場合、賃貸借契約、管理委託契約、サブリース契約、保証契約など、複数の契約が発生します。これらの契約内容を十分に確認しないまま賃貸経営を始めると、入居者や管理会社、サブリース会社との間で想定外のトラブルになることがあります。
本記事では、個人オーナーが賃貸マンション経営を行う際に確認すべき契約書上の注意点と、弁護士に相談すべき場面について解説します。

第1章　個人のマンション賃貸経営でも、契約上の責任はオーナーに残る

1-1　管理会社に任せていても、貸主はオーナーである

個人でマンション賃貸経営を始める場合、入居者募集や家賃回収、修繕手配などを管理会社に任せることがあります。
しかし、管理委託の場合、入居者との関係で貸主となるのは基本的に物件のオーナーです。管理会社は、オーナーから依頼を受けて管理業務を行う立場にすぎません。
そのため、家賃滞納、設備故障、入居者からの苦情、退去時の精算などでトラブルが起きた場合、すべてを管理会社任せにできるとは限りません。
個人事業として賃貸マンション経営を行う場合には、まず自分自身が貸主として契約上の責任を負う立場にあることを理解しておく必要があります。

1-2　管理会社にどこまで頼めるかは管理委託契約書で決まる

管理会社に任せていると、「滞納があれば督促してくれるはず」「入居者トラブルがあれば対応してくれるはず」と考えるかもしれません。
しかし、管理会社がどこまで対応する義務を負うかは、基本的には管理委託契約書の内容によって決まります。そのため、家賃滞納時の督促、修繕に関する判断、オーナーへの報告、退去時の敷金精算などが、契約上、どこまで業務範囲に含まれているかを把握しておく必要があります。

1-3　ひな形の契約書をそのまま使うと、後から困ることがある

賃貸借契約書や管理委託契約書、サブリース契約書は、不動産会社や管理会社が用意したひな形を使うことがあります。ひな形を使うこと自体が問題というわけではありません。
しかし、契約書の内容が、その物件の状況やオーナーの方針に合っているかどうかは確認が必要です。
たとえば、将来的に物件を売却したい、自己使用したい、建替えを検討したいという事情がある場合には、契約内容をそれらの事情にあわせて定めておかないと、後から退去をお願いしたい場面で思うように進まなくなる可能性もあります。
契約書を締結する前に、契約内容が自分の方針に合っているかを確認しておくことは賃貸マンション経営の前提といえます。

第2章　入居者との賃貸借契約で後から困らないための確認ポイント

2-1　普通借家契約か定期借家契約かを確認する

入居者との賃貸借契約では、まず普通借家契約にするのか、定期借家契約にするのかを確認する必要があります。
普通借家契約は、借主保護の要請が強い契約です。契約期間が満了しても、貸主側が当然に更新を拒絶したり、解約を申し入れたりできるわけではありません。
一方、定期借家契約は、あらかじめ決めた契約期間が満了すると終了する契約です。ただし、契約締結時の説明や期間満了前の通知など、手続面に注意が必要です。
将来的に物件の売却や建て替えを考えている場合には、この普通借家契約と定期借家契約の違いが、後の物件運用に影響することがあります。

2-2　家賃滞納があっても、すぐに退去させられるわけではない

マンション賃貸経営で多いトラブルの一つが、家賃滞納です。
家賃が支払われず、家賃滞納があっても、直ちに鍵を交換したり、室内の荷物を処分したりして、強制的に退去させることはできません。
実際に契約を終了できるかは、滞納がどの程度続いているのか、これまで支払いの遅れが繰り返されていないか、督促に対して入居者がどのように対応しているかなど踏まえて、判断する必要があります。
賃貸借契約書には家賃の支払日を明記した上で、遅れた場合の遅延損害金の計算方法を具体的に示し、督促を行っても支払いが行われなかった場合の契約解除の流れまで、具体的に明記しておくことが重要です。

2-3　連帯保証人・保証会社がどこまで負担するかを確認する

家賃滞納や退去時の費用未払いに備えて、連帯保証人や保証会社を利用することがあります。しかし、実際にどの程度負担してもらえるかは契約内容によって異なります。
個人の連帯保証人を付ける場合は、保証人が負担する上限額である極度額を契約書に定めておく必要があります。
一方、保証会社を利用する場合は、保証される範囲の確認が重要です。未払い家賃の立替えだけでなく、退去時の原状回復費用や、トラブル時の明渡し費用まで対象に含まれているかを確認しておきましょう。

2-4　無断転貸・民泊・ペット飼育などの禁止事項を具体的に定める

入居後の部屋の使い方をめぐって、オーナーと入居者の間でトラブルになることがあります。
たとえば、無断で第三者に部屋を貸している、民泊として使っている、ペット不可の物件でペットを飼っている、騒音や迷惑行為を繰り返しているといったケースです。
このような行為について、契約書で明確に禁止していなければ、問題が起きたときに契約違反を主張しにくくなることがあります。
賃貸借契約書では、禁止する行為をできるだけ具体的に定めておくことが大切です。
あわせて、違反があった場合に注意や是正を求めることができるのか、改善されない場合に契約解除や損害賠償請求につなげられるのかも明記しておく必要があります。

2-5　原状回復と敷金精算は、退去時ではなく契約時に整理する

退去時に特にトラブルになりやすいのが、原状回復費用と敷金精算です。
原状回復とは、退去時に部屋を一定の状態に戻すことをいいます。ただし、通常の生活で生じる汚れや劣化まで、すべて入居者の負担にできるわけではありません。
たとえば、日焼けによるクロスの変色や、通常使用による設備の経年劣化などは、貸主側の負担と考えられることがあります。一方、入居者の不注意で壁に穴を開けた場合などは、入居者負担が問題になります。
契約書では、どのような費用を入居者負担とするのか、敷金から何を差し引くのかを明確にしておく必要があります。

第3章　管理会社との管理委託契約で確認するべきポイント

3-1　管理会社の業務範囲が明確になっているか

管理会社の担当業務は、空室時の入居者募集や内見対応に始まり、入居中の家賃回収や滞納督促、入居者からのクレーム対応、また物件自体の修繕対応など、場面に応じて幅広く発生します。
しかし、これらがすべて当然に管理会社の業務に含まれるわけではなく、どこまで対応してもらえるかは管理委託契約書の内容に基づいて判断されます。
そのため、管理会社に担当してほしい業務や範囲については、あらかじめ契約書で明確にしておくことが重要です。

3-2　滞納対応や入居者対応の報告ルールは明確になっているか

家賃回収や入居者対応を管理会社に任せる場合、滞納や苦情が発生したときの報告ルールも管理委託契約書で確認しておく必要があります。
たとえば、家賃の支払いが遅れた場合に、管理会社がいつ入居者へ督促するのか、何日以上の滞納でオーナーへ報告するのかが曖昧だと、対応が遅れてしまうことがあります。
また、設備故障や騒音などの苦情についても、管理会社が受けた連絡内容や対応経過が共有されていないと、後からオーナーが状況を把握しにくくなります。
滞納、苦情、修繕依頼などについては、「適宜報告する」といった曖昧な定めではなく、どのような場合に、いつ、どの方法でオーナーへ報告するのかを明確にしておくことが大切です。

3-3　修繕費用の事前承認の基準を定めているか

賃貸マンション経営では、エアコンや給湯器の故障、水漏れなど、急な修繕が発生することがあります。
このとき、管理会社がオーナーの承諾なく修繕を手配できるのか、いくら以上の修繕は事前承認が必要なのかを明確にしておく必要があります。
少額の修繕であれば管理会社が迅速に対応した方がよい場合もあります。一方で、高額な工事まで事前確認なしに発注されると、オーナーが想定していない費用負担を求められる可能性があります。

3-4　管理委託契約の解約や引継ぎルールが明確になっているか

管理会社の対応に不満がある場合、別の管理会社へ変更したいと考えることがあります。
しかし、管理委託契約には解約予告期間や違約金が定められていることがあります。
また、管理会社を変更する際には、入居者情報、賃貸借契約書、鍵、敷金や預り金、修繕履歴、滞納状況などの引継ぎも必要です。
これらの引継ぎが不十分だと、新しい管理会社が入居者対応を始められず、オーナーや入居者に不利益が生じることがあるためです。
管理委託契約を締結する段階で、こうした解約時のルールや引継ぎ方法も確認しておく必要があります。

第4章　サブリース契約・一括借上げを利用する場合の注意点

4-1　家賃保証と説明されても同じ賃料が続くとは限らない

個人でマンション賃貸経営を行う場合、サブリース契約・一括借上げを提案されることがあります。
サブリース契約は一括借上げ契約とも呼ばれますが、オーナーがサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が入居者へ転貸する仕組みです。空室があっても一定の賃料が入るように見えるため、収入が安定すると考えて契約を検討する方もいるでしょう。
しかし、家賃保証は「当初の賃料が将来も必ず続く」という意味ではありません。契約書には、一定期間ごとの賃料見直しや、賃料減額に関する条項が入っていることがあり、途中でオーナーに入る賃料が下がる可能性もあります。

4-2　賃料改定・免責期間・修繕費負担が収支に影響する

サブリース契約では、オーナーに支払われる賃料の金額や見直しのタイミングが重要です。
契約当初の賃料だけを見るのではなく、何年ごとに賃料が見直されるのか、サブリース会社から減額を求められる場合があるのかを確認しておく必要があります。
また、契約開始直後や入居者退去後の一定期間について、賃料が支払われない免責期間が定められていることもあります。
修繕費用の負担も確認が必要です。建物や設備の修繕費を誰が負担するのか、大規模修繕が必要になった場合にオーナーがどこまで費用を負担するのかを把握しておかないと、想定外の支出が発生することがあります。

4-3　売却や自己使用をしたくても契約を終了しにくい場合がある

サブリース契約では、オーナーが物件を売却したい、自己使用したい、別の管理方法に変えたいと思っても、簡単に契約を終了できない場合があります。
契約書に中途解約の条項があるか、解約する場合に何か月前までに通知が必要か、違約金が発生するかなどを確認しておく必要があります。
また、サブリース会社が入居者に転貸している場合、オーナーとサブリース会社との契約が終了しても、入居者との関係がすぐに整理できるとは限りません。
そのため、サブリース契約を締結する際は、賃料条件だけでなく、契約を終了する場合の条件や、入居者関係の引継ぎまで確認しておくことが大切です。

4-4　契約終了後は入居者情報や敷金の引継ぎが問題になりやすい

サブリース契約が終了する場合、実際に住んでいる入居者との関係をどう引き継ぐかが問題になります。
入居者の契約内容、毎月の家賃、更新時期、滞納の有無、敷金の預かり状況といった情報が整理されていないと、サブリース契約終了後にオーナー自身で管理を行うことが難しくなります。
サブリース会社が入居者との契約書や連絡先を管理している場合、契約終了時にどの資料を引き渡してもらえるのかを、あらかじめ確認しておく必要があります。

第5章　弁護士に相談すべきタイミングと相談内容

5-1　契約前に相談すると、将来の売却・退去・管理変更を見据えた契約書にしやすい

弁護士への相談というと、すでにトラブルが起きてから依頼するものと思われがちです。
しかし、賃貸マンション経営では、契約を結ぶ前に相談することで、後から大きな問題になる可能性を下げられる場合があります。
契約前のリーガルチェックは、単に契約書の言葉を整える作業ではありません。
オーナーが将来どのように物件を運用したいのかを踏まえ、契約書がその方針に合っているかを確認する作業です。

5-2　滞納や原状回復トラブルでは、初動対応を誤らないことが重要になる

すでに家賃滞納や原状回復費用のトラブルが起きている場合も、早めに弁護士へ相談することが大切です。
たとえ家賃滞納が続いても、オーナーの判断だけで入居者を強制的に退去させることはできません。また、原状回復費用についても、契約書や部屋の使用状況によって請求できる範囲は変わります。
弁護士に相談することで、希望する解決に向けてどの手順で進めるべきかを整理できます。
初動対応を誤らないことは、結果的に時間や費用の負担を抑えることにもつながります。

5-3　契約書ややり取りを整理して相談すると、対応方針を具体的に検討しやすい

弁護士に相談する際は、契約書ややり取りを整理しておくと、より具体的な検討がしやすくなります。
たとえば、次のような資料があると状況を把握しやすくなります。

すべての資料がそろっていなくても構いません。
まずは手元にある資料と困っている内容を整理することから始めるとよいでしょう。

私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、入居者や管理会社とのトラブル対応についてご相談いただけます。
これから個人事業として賃貸マンション経営を始める方、すでに契約書を提示されていて内容に不安がある方、管理会社や入居者との対応に悩んでいる方は、まずはご相談ください。

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賃貸物件の不動産オーナーをしていると、退去時に、壁紙の汚れや床の傷、水回りの汚損などが見つかり、「この原状回復費用はどこまで入居者に請求できるのか」と対応に悩むことがあります。原状回復費用を請求できるかは、賃貸借契約書にどのような特約があるか、傷や汚れの原因が入居者の故意・過失によるものかなどによって判断が変わります。
本記事では、すでに締結している賃貸借契約でどこまで請求できるのか、次回以降の契約書作成時に定めておくべき原状回復特約の要点を弁護士が解説します。

第1章 現状の賃貸契約書で原状回復費用はどこまで請求できるか

賃貸借契約書に原状回復特約がある場合でも、特約の内容が常にそのまま有効になるわけではありません。反対に、明確な特約がない場合でも、入居者の故意・過失や善管注意義務違反による損傷であれば、費用請求が認められる余地があります。

1-1 今の契約書の「原状回復特約」はどこまで有効か？

退去時のトラブルを防ぐために、賃貸借契約書には「特約」がよく使われます。例えば「退去時のルームクリーニング代は借主の負担とする」といった内容です。
では、いま手元にある契約書に書かれている特約は、実務上、およそどこまで法的に認められるのでしょうか。

実務では、契約書に具体的な金額や負担対象（例：ハウスクリーニング費用として一律〇万円を負担する、など）が明記されていることが重要です。金額が書かれていない場合は、負担対象が明確であり、その内容について、契約時に入居者が理解して合意したことが客観的に説明できることがポイントになります。

1-2 特約が弱くても故意や過失による傷みは請求できる可能性がある

明確な原状回復特約が明示されていないなど、特約の記載内容が不十分な場合も、入居者の故意・過失、または、社会通念上で一般的に求められる当然の注意や配慮（善管注意義務）を怠ったことによって発生した汚損・破損については、修繕費用を請求できる可能性があります。
たとえば、物をぶつけてできた壁の穴、通常の使用を超える床の傷、清掃を怠ったことによる著しい油汚れ、結露を放置したことによるカビなどは、通常損耗ではなく、入居者の使用方法や管理状況に起因する損傷として問題になり得ます。

1-3 国交省ガイドラインを主張された場合、全額あきらめなければならないか

退去費用の精算のとき、クロスの貼り換えなどについて、入居者から「国のガイドラインでは大家さんの負担のはずだ」と主張されることがあります。ここでいうガイドラインとは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことです。
たしかに、ガイドラインは原状回復費用の負担を考えるうえで重要な資料ですが、法律そのものではありません。
実際の負担は、賃貸借契約書の内容や、当該の傷や汚れが生じた原因、通常損耗や経年劣化との区別、補修の必要性などを踏まえて判断されます。

第2章 なぜ不動産管理会社は原状回復費用を強く請求してくれないのか

オーナーから見ると、退去後の汚れや傷みについて、不動産管理会社が入居者に強く請求してくれないと感じることがあります。しかし、管理会社が慎重になる背景には、管理会社の業務範囲や法律上の制約といった事情があります。

2-1 管理会社が回収に消極的になる理由

不動産管理会社が原状回復の請求に積極的に動きにくい理由として、費用回収が管理会社の本来業務とは性質を異にする面があることがあげられます。
管理会社の主な業務は、物件の維持管理、入居者対応、退去精算、入居者募集などです。原状回復費用をめぐる争いが長期化すると、次の募集や入居開始に影響が出る可能性があり、慎重な対応をとることが考えられます。

2-2 管理会社は法的トラブルの専門家ではない

管理会社が深く踏み込めない理由には、法律上の問題も関係しています。日本の法律では、弁護士ではない人が、報酬を得る目的で、業として他人の法律事件について交渉などを行うことを非弁行為として禁止しています。
そのため、管理会社としての対応範囲を超えて具体的な交渉や法的な費用回収に踏み込むことには限界があります。

原状回復トラブルは弁護士への相談を検討する

そのため、原状回復費用をめぐる問題で入居者が支払いを明確に拒否している場合、敷金を超える追加請求を検討する場合、損傷の原因や特約の有効性について法的な判断が必要になる場合には、管理会社だけで対応することは難しくなります。
請求できる見通しや証拠の整理について検討したい場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

第3章 賃貸契約書に入れておきたい原状回復特約

退去時の原状回復トラブルをあらかじめ防ぐには、賃貸借契約書の見直しが重要といえます。実務上、賃貸借契約書は不動産管理会社が用意している標準書式や、以前から使っているものを使いまわす場合も少なくありません。ひな形を使うこと自体が悪いわけではありませんが、物件の状態や入居者層にあわせて設計されていなければ、本来守りたい部分が反映されない可能性があります。

3-1 退去時の清掃費でもめないために定額クリーニング特約を明記する

退去時のハウスクリーニング費用は、入居者から「普通に住んでいただけなのに、なぜ負担するのか」と争われやすい項目です。
そのため、賃貸借契約書には「清掃費用は借主負担」などと抽象的に書くのではなく、「退去時の室内清掃費用として〇万円」「エアコン内部洗浄費用として1台あたり〇円」など、対象項目と金額を具体的に記載しておくことが重要です。
金額や作業範囲が明確であれば、不動産会社も入居者に説明しやすく、退去時の精算も進めやすくなります。

3-2 壁紙や床の張り替え範囲でもめないよう補修範囲の考え方を契約書に入れておく

壁紙や床の損傷をめぐっては、退去時に「一部分だけ直せばよいのか」「壁一面や床一面の張り替えまで借主に請求できるのか」が争いになることがあります。
そのため、賃貸借契約書を作成する際には、借主の故意・過失による損傷がある場合に、どの範囲の補修費用を借主負担とするのかをあらかじめ整理しておくことが重要です。

ただし、「小さな傷でも部屋全体を張り替える」といった広すぎる特約は、過度な負担として認められない可能性があります。
契約書では、損傷箇所を含む合理的な施工単位で補修すること、部分補修では色合わせや仕上がりに支障がある場合には壁一面や床一面を単位とすることがある、という形で定めておくと、退去時にも説明しやすくなります。

3-3 クロスの耐用年数を理由に全額拒否されないよう実費の扱いを定めておく

クロスの張り替えでは、入居者から「クロスは6年で価値がなくなるので、貼り換え費用は払わない」と主張されることがあります。
これは、国土交通省のガイドラインで、クロスなどの内装材について、年数が経つほど価値が下がっていくという考え方が示されているためです。たとえば、長期間入居していた場合、クロスそのものの価値は大きく下がっていると判断されることがあります。

もっとも、クロスの価値が下がっていることと、損傷の修繕にかかる費用を一切請求できないことは同じではありません。入居者の故意・過失による損傷がある場合には、クロスの下にあるボードの補修費、人件費、廃材処分費などが別途問題になります。
そのため、契約書では、借主の故意・過失による損傷の修繕に必要な下地補修費、施工費、処分費などの合理的な実費を借主負担とする旨を定めておくことが有用です。

ただし、「経過年数に関係なくすべて全額請求できる」といった定め方をすると、入居者に過度な負担を課す条項として有効性を争われるリスクがあります。
契約書に記載する際は、借主の故意・過失による損傷との関係があること、修繕に必要な範囲であること、金額が相当であることを前提に、客観的に説明しやすい内容にしておくことが重要です。

第4章 物件の種類に合わせて原状回復特約を調整する

単身者向け物件、ファミリー向け物件、ペット可物件など、物件の特徴によって室内の使われ方や発生しやすい汚損は異なります。賃貸借契約書を作成する際には、こうした物件の特徴や入居者層に合わせて、必要な特約を調整しておくことも大切です。

4-1 単身者向け物件では短期退去と清掃費の持ち出しを防ぐ条項を入れる

ワンルームなどの単身者向け物件では、入居期間が短くなりやすく、退去のたびに清掃費用、修繕費用、次の募集費用が発生します。
そのため、定額クリーニング特約を設けるだけでなく、短期解約違約金の条項を検討することがあります。たとえば、「契約開始日から1年未満で解約する場合には、短期解約違約金として賃料1か月分を支払う」といった内容です。
これにより、短期間で退去された場合のオーナー側の持ち出しを一定程度抑えることができます。

4-2 ファミリー向けやペット可物件では日常の管理義務を具体的に書く

ファミリー向け物件やペット可物件では、単身者向け物件とは異なる損耗リスクがあります。たとえば、子どもの落書きやシール跡、複数人での生活により、ドアや建具への傷、水回りのカビや汚れなども生じやすくなる傾向があります。
ペット可物件では、ペットによる壁や床の傷、臭気、排泄物による汚損などが想定されます。

このようなトラブルは、退去時になってから通常損耗か借主負担かを判断しようとすると、争いになりやすい部分です。そのため、賃貸借契約書に、日常的に注意してほしい内容を具体的に定めておくことが重要です。

たとえば、家具の移動や大型家具の設置によって床を傷つけないよう保護材を使用すること、壁を汚した場合は原状回復の対象となること、ペット飼育時には臭気や汚損を防ぐために必要な清掃を行うことなどを明記します。
また、ペット飼育に伴う汚損や臭気除去、修繕に必要な合理的な実費については、敷金から控除できる旨を定めることも検討されます。

特約は第三者にも説明しやすい内容に整理することが重要

ただし、特約はオーナーに有利に書けばよいというものではありません。借主に過度な負担を求める内容は争われる可能性があるため、物件の実情に照らして、第三者にも説明できる合理的な内容にしておくことが大切です。

第5章 契約書に書いた内容を退去時に使えるよう証拠を残す

原状回復特約は、契約書に書いてあるだけでは十分とはいえません。退去時に入居者から「そのような説明は受けていない」「この傷は入居時からあった」と言われた場合、オーナー側がどのような記録を残しているかによって、請求のしやすさが変わります。

5-1 契約時に署名やチェックで確認した記録を残す

賃貸契約書において特約の記載を整えたとしても、退去時に入居者から「そんな細かい内容までは聞いていない」と主張されることがあります。
そこで、原状回復特約の近くに、借主が内容を確認したことを示す署名欄、チェック欄などを設けておく方法が考えられます。
例えば、「退去時の室内清掃費用として金〇万円を借主が負担することを確認しました」といった確認欄を設けておけば、後から合意の有無を確認しやすくなります。

5-2 入居時の傷は写真で残す運用を決めておく

原状回復でよく問題になるのが、退去時に「この傷は入居時からあった」と主張されるケースです。
このような争いを防ぐためには、入居時の室内状況を写真で残しておくことが有効です。管理会社が写真を撮影する方法のほか、入居者自身にスマートフォンで気になる傷や汚れを撮影してもらい、入居後数日以内に指定のメールアドレスや管理アプリへ送ってもらう方法もあります。

第6章 まとめ

近年は、入居者側もインターネットや生成AIを使って情報を調べることが増えています。そのため、退去時に「国交省のガイドラインでは貸主負担のはずだ」「クロスは6年で価値がないはずだ」といった主張が出され、原状回復費用をめぐるトラブルに発展することも少なくありません。
トラブルになった場合に、主張の根拠となるのが賃貸借契約書です。もっとも、賃貸借契約書は不動産会社のひな形や過去の契約書をもとに作成されることも多く、オーナーが細かな特約の内容まで十分に確認できていないこともあります。

だからこそ、次の募集や契約更新のタイミングでは、現在の契約書がご自身の物件の状態や入居者層に合っているか、原状回復費用を請求したい場面で根拠として使える内容になっているかを、一度確認しておくことが大切です。
現在使用している契約書に少しでも不安がある場合は、私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスまでお気軽にご相談ください。賃貸借契約書をご持参いただければ、原状回復特約の内容や、退去時にトラブルになりやすい部分を弁護士が確認いたします。

那珂川オフィスが不動産オーナー様向けにサポートできること。

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第1章 入居者の明渡が簡単には認められない理由

1-1 借地借家法が定める借主の保護

自己が所有するアパートやマンション、戸建て住宅であっても、賃貸借契約を締結して他者に貸し出した場合、貸主の都合だけで自由に入居者を退去させることはできません。建物の賃貸借においては、借地借家法によって、借主の居住の安定が強く保護されているためです。

特に居住用物件では、借主にとってその部屋が生活の本拠であることが少なくありません。急に退去を求められると、次の住まいを探す必要があり、引越費用や新居の初期費用の発生、学校や勤務先などの生活環境に影響が出ることもあります。
そのため、普通建物賃貸借では、契約期間が満了したからといって当然に契約が終了するわけではなく、借主が継続して住み続けることを希望すれば、契約は原則として更新される仕組みになっています。

所有者が物件を売却したい、あるいは親族を住まわせたいといった事情が生じたとしても、それだけの理由で借主に対して一方的に退去を求めることは、法的な観点から認められにくいのが実情です。

1-2 更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要になる

入居者に対して、貸主側から建物賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合に重要になるのが、借地借家法に定められている、いわゆる正当事由です。
正当事由とは、簡単にいえば、契約を終了させて明渡を求めるにあたって、客観的に見て正当といえる理由のことです。

この正当事由があるかどうかは、主に以下の要素を総合的に考慮して判断されます。

実務上、特に重要になるのは、貸主側がその建物を使用する必要性と、借主側がその建物を使用し続ける必要性の比較です。
たとえば、老朽化が進み、安全面から建て替えの必要性が高い場合や、貸主自身または親族が住む必要性が具体的にある場合には、正当事由を基礎づける事情になり得ます。一方で、より高い賃料で貸したい、売却しやすくしたいといった事情だけでは、正当事由として不十分と判断される可能性があります。

第2章 なぜ不動産管理会社だけでは明渡対応が難しいのか

2-1 管理会社ができるのは督促や注意喚起などの任意対応まで

不動産管理会社は、家賃滞納や騒音トラブルが発生した場合に、入居者へ連絡を入れたり、注意文書を送ったりすることがあります。家賃滞納であれば、電話や書面で支払いを促す、保証会社に連絡するなどの対応、騒音やゴミ出しなどの生活トラブルであれば、注意文を投函したり、掲示をしたり、本人に改善を求めたりすることがあります。

しかし、管理会社の対応は、あくまで入居者に任意の対応を求めるものです。
入居者が電話に出ない、書面を無視する、督促に応じない、あるいは「退去するつもりはない」と明確に拒否している場合、管理会社にはそれ以上の手段がなく、対応できない状態になっていると考えられます。

2-2 法的紛争になると非弁行為の問題が生じる

家賃滞納が長期に及んでいる場合や入居者に明渡を求める段階になると、法的な紛争として整理する必要が出てきます。
入居者に対して賃貸借契約の解除を通告する、明渡を求めて交渉する、立ち退き料の金額を協議する、退去日や未払賃料の支払方法を定める合意書の内容を調整するといった対応は、法律上の権利義務に関わる行為です。

ここで問題になるのが、非弁行為です。非弁行為とは、弁護士でない者が、報酬を得る目的で、法律事件について代理人として交渉したり、法律事務を業として取り扱ったりすることをいいます。管理会社が貸主の代理人として、契約解除や立ち退きに関する交渉を進めると、非弁行為の問題が生じる可能性があります。

そのため、管理会社から「これ以上の対応は難しい」と言われた場合には、管理会社として対応可能な業務の範囲を超えていると理解した方がよいかもしれません。
貸主としては、段階が変わったと捉え、明渡を求めるための法的な見通しについて、弁護士への相談を検討することが現実的な対策といえます。

第3章　入居者に明渡を求める際の法的な対応策

3-1 契約違反がある場合は信頼関係の破壊を理由に契約解除を求める

入居者側に重大な契約違反がある場合には、正当事由や立ち退き料の問題ではなく、賃貸借契約の解除を検討することになります。

賃貸借契約では、形式的な契約違反だけでなく、貸主と借主の間の信頼関係が著しく破壊されたといえるかが重要になります。
たとえば、次のような事情がある場合には、契約解除を検討できる可能性があります。

3ヶ月以上の家賃滞納

数日程度の遅れではなく、数ヶ月にわたって累積し、支払いの意思が見られない場合

無断転貸や用途違反

貸主に無断で第三者に部屋をまた貸ししたり、住居用契約であるにもかかわらず不特定多数が出入りする営業店舗として使用したりしている場合

深刻な近隣迷惑行為

昼夜を問わない騒音、ゴミの放置による悪臭や害虫の発生など、他の入居者の生活環境を著しく脅かし、改善要求にも応じない場合

ただし、これらに該当するような事情があっても、直ちに解除が認められるとは限りません。家賃滞納であれば、滞納期間や督促時の入居者の対応など、近隣トラブルであれば、具体的な苦情内容や注意後の改善状況など、貸主側として打てる対策を行ったにもかかわらず、入居者が応じなかったという客観的な事実を積み上げておく必要があります。

3-2　正当事由が弱い場合は立ち退き料の提示を検討する

一方で、入居者に家賃滞納や迷惑行為などの明確な契約違反があるとはいえず、建物の老朽化や売却、親族の居住など、貸主側の事情で退去を求めたい場合には、契約解除ではなく、更新拒絶や解約申入れを前提とした立ち退き交渉を検討することになります。
しかし、貸主側の事情だけで法律上の正当事由として認められる可能性は低いのが実情です。そこで、実務上、検討されるのが一般的に立ち退き料と呼ばれる金員の提供です。

立ち退き料は、借主が退去することによって発生する経済的負担や生活上の不利益を一定程度補うために、貸主が支払う金銭です。月額賃料の何か月分という形で語られることもありますが、実際には契約期間や貸主側の必要性、移転の難易度などが考慮され、決まった相場があるわけではありません。

また、立ち退き料を提示しても当然に退去を求められるというものではありません。
そのため、更新拒絶や解約申入れを前提とした立ち退き交渉では、法的な見通しと入居者との交渉上の現実性を踏まえた対策が重要になります。

第4章　明渡を求める際に貸主が避けるべき対応

どれほど入居者側に問題がある場合でも、交渉や裁判所の手続きを経ずに貸主が強制的に退去させる行為は原則として認められません。
たとえば、次のような行為は、明渡を求める方法として行うべきではありません。

また、上記まではしなくとも、入居者に対して過度な頻度で電話をかける、深夜や早朝に訪問する、玄関前で大声で退去を求める、部屋の前で長時間待ち続けるといった対応も、態様によっては脅迫的な言動や社会通念上相当性を欠く督促として、損害賠償請求などのトラブルにつながるおそれがあります。

さらに、本人が応じないからといって、連帯保証人ではない親族、勤務先などへ連絡し、本人への伝言を促すような行為も慎重に考えるべきです。関係のない第三者を巻き込む形になるため、入居者から不当な圧力を受けたと主張されるリスクがあるためです。

入居者に明渡を求める場面では、貸主側の不満が大きくなりやすく、強い対応を取りたくなることが少なくありません。しかし、自己判断で督促や退去要請を進めると、後に弁護士が介入した際の交渉や訴訟で不利に働いてしまうことがあります。一人で対応に悩むよりも、早めに弁護士など専門家に相談し、明渡に向けた具体的な対策の検討を始めることをおすすめします。

第5章　弁護士に明渡を相談する前に整理しておくこと

5-1 滞納や迷惑行為の経緯を時系列でまとめる

弁護士が法的な対策を判断する上で、いつ何が起きたのかという客観的事実が重要です。
家賃の滞納であれば、いつから未払いなのか、管理会社が何月何日にどのような方法で督促し、相手がどう返答したかなどを日付順のメモにまとめます。
騒音やゴミ放置などの迷惑行為であれば、被害のあった日時、苦情の回数、注意した履歴を記録します。
主観的な感情は交えず、事実関係のみを時間の流れに沿って記述しておくことで、弁護士は信頼関係の破壊が認められる段階にあるかを精査しやすくなります。

5-2 契約書や入金履歴などの資料を一式そろえる

相談時には、客観的な証拠書類となる関係書類を持参しましょう。
必ず準備すべき基本資料は以下の２点です。

さらに、これまでに送付した催告書や、入居者とのメールやメッセージのやり取り、迷惑行為の録音・写真、近隣からの苦情申入書なども証拠になり得ます。
これらの資料があることで、契約違反を理由とする解除による明渡を目指せるか、任意退去を促すために解決金の提示を検討すべきかといった法的対策の選択肢を導き出しやすくなります。

5-3 交渉・訴訟・強制執行を見据えて自身の優先順位を整理する

明渡の進め方としては、主に、弁護士名義の書面による「任意交渉」、裁判を起こす「明渡訴訟」、最終手段である「強制執行」という段階があります。
たとえば、費用がかかってもいいから一刻も早く退去させたい（スピード重視）のか、時間はかかっても滞納家賃を全額回収したい（経済性重視）のか、ご自身の優先順位を固めておくことも重要です。
これにより、弁護士も任意交渉をどこまで行うか、早期に訴訟へ移行すべきか、強制執行まで見据えるべきかを判断しやすくなります。

第6章 大切な資産の安定運用のために

不動産管理会社による対応範囲を超えてしまった入居者の明渡問題は、単なる管理の領域ではなく、法的な見通しを踏まえて対応すべき段階に入っているといえます。日本の法律において借主の権利が強く保護されていることや、正当事由の立証が複雑であることなどを理解しないまま独断で動くことは、予期せぬリスクを背負うことにもなりかねません。

専門的な対応が必要な場合は、私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスへお気軽にご相談ください。賃貸不動産という価値ある資産を安定的に運用していくために、まずは現在の状況をお聞かせください。

賃貸物件を取得した新オーナーが確認すべき契約書と手続き｜入居者がいる場合・いない場合を弁護士が解説

賃貸物件を購入したり、相続で収益不動産を引き継いだりした場合、前オーナーが結んだ賃貸借契約を引き継ぐか、契約書を作り直す必要があるのかといった実務上の疑問が生じがちです。本記事では、オーナー変更時の契約書の扱いと実務上の注意点を弁護士が解説します。

第1章　オーナー変更の基本｜賃貸人の地位承継と登記の重要性

1-1. 賃貸人の地位は新オーナーに自動的に引き継がれる

売買によって賃貸物件を取得した場合や、相続によって賃貸物件を承継した場合、貸主としての権利や義務は、原則として新しい所有者や相続人に引き継がれます。実務上は、これを賃貸人の地位承継と整理します。
このような地位承継は、通常、賃借人（入居者）の同意を得なくても生じます。そのため、前オーナーと入居者の間で結ばれていた賃貸借契約の内容（賃料の額、契約期間、更新の条件など）は、そのまま新オーナーとの間でも維持されることになります。

1-2. 所有権移転登記は、賃貸経営上も重要になる

法律上は自動的に地位が引き継がれるものの、新オーナーが所有者としての権利を公的に主張するためには、所有権移転登記を完了させておく必要があります。
未登記の状態では、入居者に対して自分が新しい貸主であることを主張し、今後は自分に家賃を支払うよう求める場面で、支払先を争われる可能性があるためです。もし入居者から、登記簿謄本などの客観的な証明がないことを理由に賃料の支払いを拒否された場合も、それに対抗することがむずかしくなります。

特に、相続によって物件を引き継いだオーナーの場合、遺産分割協議が長引くなどの理由で相続登記が後回しになるケースが見られます。しかし、2024年4月からは相続登記が法律上義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から一定期間内に申請する必要があります。

入居者との権利関係を明確にし、賃料の回収を円滑に行うためにも、売買・相続を問わず、不動産の取得後は速やかに登記手続きを進めることが重要です。

第2章　入居者がいる場合｜既存契約の確認と書面対応

すでに入居者が居住している物件を取得した場合、前オーナーから引き継いだ契約関係を実務上どのように整理すべきか、具体的な手続きと注意点を解説します。

2-1. 現行の賃貸借契約書を当然に作り直す必要はない

新オーナーになってまず気になるのが、取得した物件の入居者全員と賃貸借契約書を結び直さなければならないのか、という問題ではないでしょうか。
結論からいうと、法律上の義務としては、当然に契約書を作り直す必要はありません。

前述の通り、従前の契約内容がそのまま新オーナーに引き継がれるため、旧契約書のままでも法的な効力は維持されます。
しかし、実務においては、契約書そのものは作り直さなくても、新オーナーの連絡先や新しい賃料の振込口座などを明確にした覚書（または変更合意書）を交わすことが推奨されます。
これにより、新しい貸主の情報を書面で残すことができ、将来、連絡先や支払先をめぐる認識の違いを防ぎやすくなります。

2-2. オーナー変更通知書では、支払先と連絡窓口を明確にする

新オーナーへの変更に伴い、入居者に対して「賃貸人変更通知書」（オーナー変更通知書）を送付します。この通知は、一般的に前オーナーと新オーナーの連名で行うなど、入居者がオーナー変更の事実を確認しやすい形で行うのが実務上安全です。
新オーナー単独の名義で通知を送った場合、入居者が本当にオーナーが変わったのか判断が付かず、疑念を抱き、支払いを躊躇する原因になり得るためです。

また、通知が届くまでの過渡期に、入居者が従来の口座（前オーナーの口座）に家賃を振り込んでしまうケースがあります。
法律上、適切な変更通知が届く前に入居者が前オーナーに家賃を支払ってしまった場合、新オーナーが入居者に対して、再度の支払いを求められるかが問題になることがあります。
そのため、前オーナーとの売買決済時や引き継ぎ時に、通知の発送タイミングと賃料の切り替え時期を日割り計算等で厳密に取り決めておくことが重要となります。

2-3. 敷金は原則として、新オーナーが返還義務を負う

入居者が前オーナーに預けていた敷金に関する返還義務は、物件の所有権移転に伴い、原則として新オーナーに自動的に引き継がれます。

将来、その入居者が退去する際、新オーナーは入居者から直接敷金を預かっていない状態であっても、敷金の返還（原状回復費用等を差し引いた残額の返還）を行わなければなりません。そのため、物件の売買決済の段階で、前オーナーが預かっていた敷金の総額を確認し、売買代金からその金額を差し引く形で精算を行っておくことが必要です。

2-4. 前オーナー時代の滞納賃料は別途整理が必要になる

一方で、前オーナーの所有期間中に発生していた入居者の滞納家賃（未収賃料）を請求する権利は、物件の所有権が移転しても、新オーナーに自動的には引き継がれません。過去の滞納家賃は、あくまで前オーナーと入居者の間の債権債務関係として残るためです。

もし新オーナーが、過去の滞納分も含めて未払い家賃を回収したい場合は、前オーナーとの間で「債権譲渡契約」を個別に結ぶ必要があります。また、滞納状態を理由に入居者に対して契約解除や明渡しを求める場合は、滞納の経緯、催告の有無、現在の支払状況なども含めて別途検討する必要があります。

第3章　入居者がいない場合｜新規契約書作成と将来のリスク管理

取得した物件が現在空室である、あるいは新築アパートを建築してこれから新たに賃借人を募集する場合、新オーナーは白紙の状態から賃貸借契約書を作成することができます。
一般的な雛形をそのまま使用するケースもありますが、将来的な管理・明渡し実務に備えるためには、物件の状況を踏まえて条項を確認し、必要に応じて内容を調整することが推奨されます。

3-1. 原状回復特約を法的に有効にするには

退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは、賃貸経営において多い紛争の一つです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常損耗（普通に暮らしていて発生する汚れや傷）の修繕費用は、貸主負担が原則とされています。
居住用賃貸借で借主が消費者にあたる場合、特約によってハウスクリーニング費用など特段の清掃費用を借主負担とすることは法律上可能ですが、単に「退去時の清掃費用は借主の負担とする」と明記しただけでは、内容が曖昧であるとして消費者契約法との関係で、無効と判断されるリスクがあります。

特約を法的に有効に機能させるためには、少なくとも以下のような点を意識する必要があります。

契約書作成時には、これらの条件を満たす具体的な文言を盛り込む必要があります。

3-2. 実務上、契約書に記載しても認められにくい家賃滞納の対応策

日本の賃貸借法務においては、判例上、貸主と借主の信頼関係破壊の原則が重視されやすい傾向があります。たとえ契約書に「家賃を1ヶ月でも滞納した場合は、貸主は何らの催告を要せず直ちに契約を解除できる」といった無催告解除条項を記載していたとしても、数日間の支払遅延や1ヶ月程度の滞納では、貸主と借主の間の信頼関係が根本的に破壊されたとはみなされず、直ちに解除を主張しても、裁判で認められない可能性が高いといえます。

実務上、契約解除の有効性を主張しやすくするためには、一定期間の滞納があり、かつ相当期間を定めて催告したにもかかわらず支払われないという経緯を整理しておく必要があります。
契約書には、催告の手順や期間を合理的に定め、紛争時に説明しやすくしておくことが現実的な対策といえます。

3-3. 残置物処理および孤独死に関する対応

高齢者世帯の増加に伴い、入居者が室内で孤独死されたり、認知症等で施設に入所したまま連絡が取れなくなったりするリスクが高まっています。
入居者と連絡が取れなくなったからといって、貸主が室内に残された家具や荷物（残置物）を無断で処分することは、不法行為として入居者やその相続人から損害賠償を請求される原因にもなり得ます。

この問題に対応するには、入居者が死亡した場合に備えて、賃貸借契約の解除や残置物処理に関する死後事務委任契約等をあらかじめ締結しておく方法があります。賃貸借契約書には、そのような委任契約の締結を前提とした特約を盛り込むことが考えられます。
将来的な明渡しや賃貸スペースの早期再稼働を可能にするため、こうした契約を併せて検討することが推奨されます。

第4章　前オーナーとの間で確認・回収すべき重要書類

物件まわりのトラブルは、前オーナーからの引き継ぎ不足が原因で発生することも少なくありません。
物件の引渡しを受ける際、新オーナーが法的な権利を守るために確認・回収すべき書類は以下の通りです。

前オーナーと入居者との間で過去に交わされた書面や合意の有無は、現在の正しい契約条件を把握するだけでなく、将来的な条件変更を申し入れる際の大前提となる判断材料です。もし過去の覚書などが紛失している場合は、物件の引渡し前に、前オーナーを通じて入居者へ確認をとり、当時の合意内容を明記した確認書等の書面を引渡し前までに作成することが重要です。

第5章　まとめ｜オーナー変更時は契約書と引継資料の確認が重要

賃貸物件を取得した新オーナーは、現行の賃貸借契約書を含め、前オーナーと入居者との間で交わされた覚書、変更合意書、保証会社関係の書類なども確認し、契約関係を正確に把握しておく必要があります。
賃貸借契約では一般的なひな形が使われることもありますが、不動産は物件ごとに事情が異なります。そのうえ、契約書の内容は退去時の原状回復や滞納対応、保証人への請求などに大きく影響します。
トラブルを未然に防ぐためにも、契約書や前オーナーとの引き継ぎ内容に不安がある場合は、私たちNexill&Partners那珂川オフィスまでお気軽にご相談ください。

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