弁護士コラム

2018.07.03

更新拒絶等の「正当な事由」とは

【相談事例⑫】

前回の続き※事案の内容は前回の記事をご覧ください。)

 賃貸人に出て行けと言われたとしても,それに必ずしも応じなければいけないわけではないのですね。ただ,賃貸人が立退料を支払えば出て行かなくてはならないと聞いたことがありますが本当でしょうか。

 

【弁護士からの回答】

 前回の記事で,建物賃貸借契約の更新拒絶や,解約の通知は,借地借家法28条に「正当な事由」が無い場合には認められないとご説明させていただきましたが,今回は正当な事由の有無の判断要素についてご説明させていただきます。

 

1 はじめに

  更新拒絶等の要件である「正当な事由」の考慮要素については,同じく借地借家法28条に規定されており,28条に規定されている要素を総合的に考慮して,「正当な事由」が認められるか否かを判断することになります。

 

2 建物の使用を必要とする事情

  賃貸人と賃借人のそれぞれにおいて,当該建物の使用を必要とする事情があるか否かを判断し,どちらの必要性が高いと言えるのかを判断することになります。「正当な事由」の判断要素の中において,この「必要性」という要件は最も重要な考慮要素となります。すなわち,賃貸人における建物使用の必要性が賃借人における建物使用の必要性よりも大きい場合には,「正当事由」が認められる方向に働きます,逆に,賃借人における建物使用の必要性の方が大きい場合には,「正当事由」が否定される方向に働きます。また,当事者双方の建物使用の必要性に差がない場合には,後述する他の要素を補充的に考慮して判断していくことになります。

 

3 建物の賃貸借に関する従前の経過

  契約期間,更新状況,前回の更新時に賃貸人と賃借人との間でどのような話し合いを行っていたか,敷金の支払いの有無,家賃滞納の有無等が考慮されることになります。具体的には,何度も更新を重ねており,前回の更新時には退去の話など一切なされていなかった場合には,正当事由が否定される方向に働きます。

 

4 建物の利用状況

建物が,賃貸借契約で定められた用法に従い使用されているかなどが考慮要素になると言われていますが,ほとんど考慮要素としての意味はないと言われています(用法違反の場合には,債務不履行により賃貸借契約が解除されてしまうため,更新拒絶等が問題になることがあまりありません。)

 

5 財産上の給付の申し出(立退料)

 賃貸人が賃借人に対し,金銭(立退料)や代替する賃貸物件を提供する等の財産上の給付を申し出た際には,その申出は正当事由の考慮要素となります。ここで注意が必要なのは,財産上の給付の申し出があれば必ず「正当な事由」に該当するというものではありません。すなわち,正当な事由に該当するか否かは上記のように,建物の使用を必要とする事情をメインに判断するため,賃貸人がいくら立退料を提供したとしても,賃借人が当該建物を使用する必要が非常に高い場合には,正当事由がないと認められる場合があるということです。逆に,賃貸人で建物を使用する必要性が非常に高い場合や,建物の老朽化により早急に取壊しが必要な場合等には,立退料を支払わないとしても,正当な事由が認められると判断されることもあります。

 

6 最後に

 このように,建物賃貸借契約における更新拒絶に関しては,賃貸人側であろうと賃借人側であろうと非常に複雑な問題があることから,賃借人の方賃貸人の方いずれであっても,契約の更新の際には是非一度弁護士にご相談ください。

 

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