離婚を検討する際、夫婦の共有財産の中で悩みやすいのがマンションではないでしょうか。特に住宅ローンが残っている場合、「どちらが住み続けるのか」「売却して現金化できるのか」など切実な悩みが多く聞かれます。
マンションの財産分与は、進め方を間違えると、離婚後に住宅ローンの督促が来たり、名義変更ができなくなったり、思わぬトラブルを招きかねません。本記事では、マンション財産分与の基本から、ローンがある場合の解消法、税金や登記の見落としやすい点まで、弁護士が実務的な視点で解説します。

第１章　離婚時のマンション財産分与｜後悔しないための基本知識

1-1　財産分与の基本知識と「共有財産」の判断基準

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産を、離婚にあたって清算・分配することを指します。マンションにおける財産分与でまず重要なのは、物件がこの「共有財産」にあたるかどうかの判断です。
原則として、結婚後に購入したマンションは、名義が夫婦どちらかの単独であっても、夫婦が共同で築いた共有財産とみなされ、財産分与の対象になります。
一方、結婚前に夫婦のどちらか一方が購入していた場合や、結婚の時期によらず親から相続・贈与された資金で購入した場合は、原則として財産分与の対象にならない「特有財産」として扱われることが多いです。ただし、結婚前にどちらかが購入した場合でも、結婚後に住宅ローンの返済を夫婦の収入から行っていた場合は、その返済分に相当する価値が共有財産として分与対象となる可能性があります。

1-2　分与の割合「2分の1ルール」とマンションの評価額の計算時期

財産分与の割合は、夫婦それぞれの収入差に関係なく、原則として2分の1ずつ分けます。これは、専業主婦（主夫）であっても家事労働によって資産形成を支えたと評価されるためです。
分与の対象となる財産を確定させる時期は、一般的に別居時となることが多いのですが、これは別居によって夫婦の経済的協力関係が終了したと考えられるためです。マンションの価値（時価）をどの時点の評価額で計算するかも、実務上は別居時を基準とすることが多いですが、不動産相場の変動が激しい場合などは、離婚成立時を基準とすることもあります。評価時期の設定は分与額への影響が大きいため、注意しておきたい要素の一つです。

1-3　【重要】離婚届を出す前に！済ませておくべき調査と必要書類

離婚届を出した後に、「実はローンの連帯保証人になっていた」「相手方の管理費の滞納が発覚した」などに気づいても、すでに相手方との連絡が途絶えていたり、協力が得られなくなったりすることも多く、交渉が困難になることが少なくありません。
離婚届を出す前に、まずはマンションについて以下の5項目を調査し、現状を確認しておくことをおすすめします。

①不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）の確認

登記事項証明書（登記簿謄本）でマンションの名義が誰なのか、法的な所有者を確認しましょう。自分一人の名義だと思っていても、実は夫婦の共有名義になっていたり、親の権利が混ざっていたりすることがあります。名義によって、後の売却や譲渡の手続きが変わるため「たぶんそうだろう」という思い込みは危険です。

②住宅ローンの残高確認と契約形態の把握

ローンがあとどのくらい残っているかはもちろん、自分が連帯保証人やペアローンの当事者になっていないかを調べましょう。これを確認せずに離婚届けを出してしまうと、後々に相手の借金を背負い続ける事態にもなりかねません。住宅ローン、ペアローンがある場合の注意点については3章でくわしく解説します。

③現在のマンションの市場価値（査定額）の把握

今、家を売ったらいくらくらいになるのか、時価を把握しましょう。ローン残高より高く売れるのか、売却しても借金が残るのかを正しく判断するのが目的です。この査定額がマンションの財産分与を計算する基本的な土台となります。

マンションの価値を、ネットの簡易査定や自分の予想だけで判断することはおすすめできません。相手方に「高すぎる」「安すぎる」と反論する隙を与え、交渉が長引く原因になるおそれがあるからです。 根拠のある数字を出すには、不動産会社による査定や、不動産鑑定士の評価が必要といえます。不動産会社や不動産鑑定士を探すことに不安がある場合は、弁護士事務所に紹介してもらえる場合もあるので相談してみましょう。

④固定資産税の納税通知書と名寄せ帳（なよせちょう）の確認

自治体から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書は、不動産の公的な価値（評価額）を知る重要な情報の一つです。この通知書や名寄せ帳（固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたもの）を確認することで、マンション本体以外の駐輪場の一部など、見落としがちな小さな持ち分の有無も分かります。これらを把握せずに離婚すると、名義変更し忘れた微小な共有部分が残ってしまい、将来マンションを売却する際、元配偶者の印鑑が必要になるなど思わぬ事態を招くことがあります。

⑤管理費・修繕積立金の支払い状況の確認

マンションの管理費や修繕積立金の滞納がないかを管理組合に確認しておくことも大切です。もしこれらを滞納していたら、財産分与であなたがマンションを譲り受けた場合、滞納分（負債）まで引き継ぐことになります。知らぬ間に負債を押し付けられないよう、こちらもチェックしておきたいポイントの一つです。

第２章　マンションをどう分ける？　3つの具体的な選択肢とそれぞれの特徴

マンションの財産分与において、検討の柱となるのは主に「売却してお金で分ける」「一方が居住し続ける」「共有で維持する」の3つです。どの方法が正解となるかは、住宅ローンの残高や離婚後の生活設計によって判断が異なります。それぞれの特徴を把握したうえで、どの選択が自身にとって納得感が高いかを検討しましょう。

2-1　【売却して分ける】公平で後腐れがない換価分割

マンションを売却し、仲介手数料などの諸経費や住宅ローンの残債をすべて清算した上で手元に残った現金を分け合う方法です。この換価分割には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

現金に替えることで、ほぼ正確に夫婦の取り分を2分の1ずつに分けることができます。また、売却代金で住宅ローンを完済できれば、離婚後に住宅ローンの返済をめぐって相手方と連絡を取り合わねばならない状況が発生するリスクも抑えられます。

デメリット

住み慣れた家だけでなく、場合によっては地域も離れなければならない可能性があります。子供がいて転校を避けたい場合や、地域に住み続けたい場合には心理的・物理的な負担が生じるといえます。また、すぐに売却したくても不動産市場の状況によっては時間を要することもあり、早期の現金化が難しい場合もあります。

2-2　【一方が住み続ける】現金で精算する「代償分割」の仕組み

どちらか一方がマンションを取得し、もう一方に対してその持ち分（価値）に見合う現金（代償金）を支払う方法です。「子供のために環境を変えたくない」という理由で、母子が住み続ける際によく検討されるケースです。

代償金の算出方法の例（原則）

代償金（精算金）は原則として、以下の計算式で算出します。
代償金 ＝（マンションの時価 － 住宅ローン残高）÷ 2
例えば、マンションの時価が4,000万円でローンが完済されている場合、家をもらう側は出て行く側へ2,000万円を支払うのが原則です。ローンが2,000万円残っているなら、時価からローンを引いた残りの2,000万円が分与対象となり、その半分の1,000万円を支払います。

住宅ローンの名義人と居住者が一致しているため、銀行との関係でトラブルになりにくい形式といえます。ただし、相手方に支払う代償金が多額になる場合、その資金をどこから捻出するかがハードルとなる場合があります。手持ちの預貯金がない場合は、新たに代償金支払いのためのローンを組むなど資金計画の検討が必要です。

名義人でない側が住み続ける場合、懸念事項となるのが「住宅ローンの名義変更」の問題です。例えば、「夫名義のマンションに離婚後も妻と子が住み続け、夫がローンを払い続ける」という約束をするケースがありますが、これには以下のようなリスクが考えられます。

１．銀行の契約違反

多くの場合、住宅ローン契約には「本人が居住すること」という条件があります。別居して名義人が出て行くと契約違反とみなされ、銀行からローンの一括返済を求められる可能性があります。

２．滞納のリスク

離婚後、名義人の経済状況が悪化したり再婚したりすることで、ローンの支払いが止まるケースは少なくありません。名義人が滞納すれば、結果として、マンションからの立ち退きを迫られることになります。

2-3　【共有名義のままにする】現物分割の将来的なリスク

「子供が卒業するまで」「今は答えが出しにくい状況だから」といった理由で、夫婦の共有名義のまま維持する方法を選ぶ方もいます。しかし、この方法は将来的なトラブルのリスクが高く、慎重に検討すべき選択肢といえます。

共有維持が推奨できない理由

マンションを売りたい状況になった時には、相手の同意（署名・捺印）が必要になります。しかし、離婚した相手方と連絡が取れなくなったり、感情的な対立が再燃して協力が得られなかったりすることは少なくありません。また、円満な関係を継続していたとしても、相手方が借金を抱えた場合にはマンションの持ち分が差し押さえられるリスクや、相手が亡くなった場合には相手方の親族が名義の権利を相続して共有関係が複雑化するリスクも想定されます。特別な事情がない限りは、離婚時に権利関係は分離しておくことをおすすめします。

第３章　住宅ローンが残っている場合の解消法

家という資産だけでなく、住宅ローンという負債をどう処理するかは、離婚後の生活の安定にかかわる重要ポイントです。実務で直面するアンダーローン・オーバーローン、またペアローンや連帯保証の注意点について解説します。

3-1　アンダーローンとオーバーローンで異なる対処法

まずは、不動産の査定額とローン残高を比較し、保有のマンションが以下のどちらの状態にあるかを確認しましょう。

アンダーローン（査定額 ＞ ローン残高）

マンションの査定額がローン残高より高く、売却すれば手元に利益が出る状態をアンダーローンといいます。売却益を２分の１ずつ現金で分ける方法（2章で確認した換価分割）や、家を取得する側が相手方に代償金を支払う方法（代償分割）で、比較的スムーズにマンションの財産分与ができます。

オーバーローン（査定額 ＜ ローン残高）

マンションの評価価値が低く、売却しても借金（ローン）が残る状態です。「マンション自体に財産的価値はなく、積極的な財産分与の対象にならない」と扱われるケースが多いです。ただし、住宅ローンという負債をどちらがどのように負担するかは整理が必要になります。

3-2　ペアローン・連帯保証に対処する3つの方法

夫婦で協力してローンを組んでいる場合（ペアローン）や、相手方の連帯保証人になって連帯保証型の住宅ローンを組んでいる場合、離婚したからといって自動的にその責任から逃れることはできません。銀行にとって、夫婦の離婚は契約変更の理由にはならないからです。こうしたケースでは主に以下の3つの方法を検討します。

① 住宅ローンの借り換え（単独ローンへの一本化）

マンションに住み続ける側が、自分一人の名義で新しいローンを引き直し、現在のペアローンや連帯保証付きローンを一括返済する方法です。確実な解決策の一つですが、住み続ける側にローンを背負えるだけの十分な収入がなく、審査に通らないケースも少なくありません。

② 別の親族などを新しく連帯保証人に立てる

現在の連帯保証人に代わり、親などを新しく保証人に立てることで、銀行に保証人の交代を認めてもらう方法もあります。ただし、銀行側は今の保証人よりも支払い能力が高い、あるいは同等程度の保証人を求めるため、承認のハードルは低いとはいえません。

③ マンションを売却して一括返済する

比較的選択されることが多い解決策です。売却代金でローンを完済すれば、ペアローンも連帯保証もなくなります。売却してもローンが残る（オーバーローン）場合は、不足分を預貯金などで補填して完済を目指すことになります。

3-3　「公正証書」は万能ではない？銀行との交渉における注意点

離婚の際、離婚協議書を作成する人は少なくありません。離婚協議書は、当事者同士で作成する私文書としてまとめることもできますし、公証役場で公正証書として作成することも可能です。
この離婚協議書に、「離婚後のローン返済は相手方が全額支払うと書いたから大丈夫」と考える方がいますが、これは危険な誤解です。まずは、私文書としての離婚協議書と、公正証書としての離婚協議書の法的効力の違いを確認しましょう。

離婚協議書（私文書）

私文書の離婚協議書で「ローンを支払う」と約束した内容は、当事者間では有効です。しかし、強制執行力はありません。そのため、相手方が支払いを怠った場合には、原則として、裁判手続きを経なければ相手方の財産差し押えなどを行うことはできません。

公正証書（公文書）

離婚協議書を公正証書として作成し、強制執行認諾文言を盛り込むことで、相手方が1回でもローン返済を怠れば、裁判なしで即座に相手方の給与や銀行口座を差し押さえることができます。

【重要】それでも公正証書で銀行に対抗するのは難しい

ただし、注意が必要なのは、銀行（債権者）との関係です。公正証書で「相手方が払う」と定めても、その効力が及ぶのは夫婦間（内部関係）に限られます。銀行などの債権者はこの合意に拘束されず、銀行が保証人に返済を求める権利も変わりません。そのため、連帯保証人になっている状態で相手方の支払いが滞った場合は、離婚や公正証書の有無にかかわらず、銀行（債権者）から返済を求められることになります。

第４章　離婚後のマンション手続きで発生する税金と登記

4-1　財産分与で贈与税はかかるのか？

不動産という高額な資産が動くため、「多額の税金が課されるのではないか」と不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。しかし、結論からいうと、適切な手続きを踏めば、財産分与に伴う贈与税は原則として発生しないケースが大半です。
ただし、例外的に課税対象となるケースもあります。

マンションを譲る側に課税される譲渡所得税

たとえば、意外な盲点となるのが、マンションの名義を外れる（譲渡する）側に課される可能性がある譲渡所得税です。税務上、財産分与で不動産を渡す行為は「当時の時価で相手方に譲渡した」とみなされます。そのため、マンションを購入した時よりも、分与する時点の時価が値上がりして利益（譲渡益）が出ている場合には、譲る側に譲渡所得税がかかる場合があるのです。これには、譲渡益から最高3,000万円までを控除できる特例が適用できるケースもあるので、税理士など専門家に確認するのが安心といえます。

4-2　不動産の名義変更「所有権移転登記」のタイミング

相手側に代わって自身がマンションの名義人になる場合は、名義変更の手続き「所有権移転登記」を行います。登記は、離婚届を提出した後でなければ申請できませんが、これを放置すると、将来マンションを売却しようとした際に元配偶者の協力が必要になり、思わぬトラブルを招く可能性があります。離婚後の必要手続きとして覚えておきましょう。

第５章　マンション財産分与でよくあるトラブル事例

マンションの財産分与では思わぬトラブルが起こることがあります。ここまでの内容のおさらいとして、よくある失敗パターンとそれを未然に防ぐ予防策を紹介します。

5-1　勝手にマンションを売却されてしまったケース

別居中、自分に無断で相手方がマンションを売却しようとするトラブルです。名義が相手方の単独であれば理論上は可能ですが、家庭裁判所に処分禁止の仮処分を申し立てることで、勝手な売却を阻止できる場合があります。

未然に防ぐには？

別居前に登記事項証明書を確認し、勝手な売却の予兆があれば弁護士へ相談して「審判前の保全処分」などを検討しましょう。名義人が独断で動ける状態を放置しないことが大切です。

5-2　離婚後に相手方と連絡が取れなくなり名義変更ができないケース

離婚時に、ローンが終わったらマンションの名義を変えることを口約束でしていたケースです。いざ数年後に連絡をしようとしても相手がどこにいるかわからず、名義変更ができない事態は少なくありません。

未然に防ぐには？

口約束にとどめることは避け、「執行受諾文言付きの公正証書」などの作成をおすすめします。将来の登記義務を明記し、可能であれば委任状などの必要書類を事前に預かっておくことで、離婚後の音信不通リスクを最小限に抑えられます。

5-3　同居中に親から援助を受けた頭金の取り扱い

購入時に自分の親から1,000万円の援助を受けた場合、その分は特有財産として財産分与の計算から差し引くことができます。しかし、これを証明する証拠が不十分だと、相手から「夫婦の貯金だと思っていた」と反論され、泥沼化することがあります。

未然に防ぐには？

親からの贈与を証明する振込履歴や、当時の贈与税申告書などの客観的な証拠を保管しておきましょう。特有財産であることを明確に主張できるよう、資金の出所を記した合意書を早期に作成するのも有効策の一つです。

第６章　後悔しないマンションの財産分与のために

離婚に伴うマンションの財産分与は、住宅ローンの清算、名義変更の登記、譲渡所得税をはじめとする税務リスクまで、検討すべき事項が多岐にわたります。特に住宅ローンが残っている場合は、相手方ではなく銀行との契約関係になるため、さらに慎重な準備が必要です。
マンションの財産分与を確実に進めるために、以下のチェックポイントを今一度見直してみましょう。

離婚に関するマンション（不動産）問題は、時間が経つほど相手方との連絡が困難になったり、資産価値が変動したりと、解決のハードルが上がりがちです。
私たちNexill&Partners（ネクシル・アンド・パートナーズ）那珂川オフィスでは、弁護士による法的アドバイスはもちろん、グループ内の税理士、司法書士らと連携し、登記や税金、売却査定までワンストップでサポートできる体制を整えています。
那珂川市周辺でマンションおよび不動産の財産分与にお悩みの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。実務経験豊富な士業の専門家が寄り添い、あなたの再出発がより確かなものとなるよう最善の解決策をご提案いたします。