【オーナー向け】家賃を滞納している入居者を退去させたい場合｜明渡しまでの対応と弁護士への相談ポイント

家賃滞納が続くと、オーナーとしては「これ以上待てないので退去してほしい」と考えることもあるでしょう。しかし、家賃を支払っていないという理由だけで、直ちに鍵を交換したり、強制的に退去させたりすることはできません。
本記事では、家賃を滞納している入居者に退去してもらうための対応と、弁護士へ相談すべきポイントを解説します。

第1章　家賃滞納があっても、直ちに入居者を退去させられるとは限らない

1-1　現在の滞納状況で契約を解除できるか確認する

家賃を期日までに支払わないことは、賃貸借契約上の義務違反です。しかし、1回支払いが遅れただけで、直ちに賃貸借契約を解除できるとは限りません。
家賃滞納を理由に契約を解除できるかは、滞納期間や金額だけでなく、過去にも支払遅延を繰り返していたか、督促後に入金があったか、支払約束を守っているかなど、これまでの経緯を踏まえて判断されます。実際の契約解除では、滞納によって「貸主と借主の信頼関係が壊れた」と評価できるかも重要です。

1-2　契約解除の基準や避けるべき対応

契約解除が認められる一般的な基準や、オーナー自身による鍵交換など避けるべき対応については、以下の関連記事「正当な事由はある？入居者の退去交渉が進まない場合の弁護士への相談のポイント」で詳しく解説しています。

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正当な事由はある？入居者の退去交渉が進まない場合の弁護士への相談のポイント

本記事では、家賃滞納を理由に退去を求めたいオーナーが、建物の明渡しに向けてどのような順序で対応するべきかを中心に説明します。

第2章　家賃を滞納している入居者の退去に向けた対応

家賃滞納を理由に入居者へ退去を求める場合は、いきなり解除通知を送るのではなく、滞納額と相手方を確認したうえで、催告や任意退去の交渉を行うところから始めます。任意退去に応じてもらえない場合は、賃貸借契約の解除・裁判所を通じた明渡しを検討することになります。

2-1　手順①：滞納額と退去を求める相手を確認する

まず、賃貸借契約書と入金履歴を照合し、何月分の家賃が、いくら支払われていないのかを確認します。一部入金や保証会社からの支払いがある場合には、それらを反映して滞納額を計算しなければなりません。
あわせて、契約者と実際の居住者が一致しているかも確認します。契約者がすでに転居し、家族や第三者だけが住んでいる場合には、契約者への通知だけでは明渡しを実現できない可能性があるためです。

2-2　手順②：期限を定めて未払家賃の支払いを催告する

滞納額と相手方を確認したら、入居者に対し、期限を定めて未払家賃の支払いを求めます。
電話やメール、訪問などで督促した場合は、督促を行った日付や入居者の回答、約束した支払日などを記録しておきましょう。督促を重ねても支払いがなかった経緯を残すことで、契約解除の判断や、その後の明渡訴訟で経緯を説明しやすくなります。
退去に向けた最終的な催告は、電話や口頭だけで済まさず、内容証明郵便など記録が残る書面で行うことが重要です。

催告書には滞納額と支払期限を明確に記載する

催告書には、未払いとなっている家賃の対象月と金額、支払期限、支払方法を記載します。期限までに支払いがなければ契約解除を検討することも明確に伝えます。
請求額や支払期限が曖昧なままでは、その後の解除や訴訟で問題になる可能性があるため、最終的な催告書を送る前に通知内容を十分確認しましょう。

内容証明郵便は通知内容を記録するために利用する

催告書は、一般的に内容証明郵便を利用して送ります。内容証明郵便を利用すれば、いつ、どのような文書を送ったのかを記録できるためです。相手に届いたことも残したい場合には、配達証明を付けます。

2-3　手順③：入居者が応じる場合は任意退去の条件を書面にする

入居者が滞納分をすぐに支払えなくても、退去には応じるという場合があります。この場合には、訴訟を起こす前に、話し合いによる任意退去を目指すことも考えられます。
ただし、退去日だけを口頭で決めると認識の食い違いが起こりやすくなるため、合意内容は書面に残すことが大切です。

退去日と明渡しの方法を明確にする

任意退去の合意書では、いつまでに物件を退去するのかだけでなく、鍵の返還や室内の荷物の搬出まで含めて、明渡しを完了する条件を明確に記載します。
あわせて、退去日までの賃料、敷金、原状回復費用などの精算方法も整理します。退去後にトラブルに発展しないよう、誰が何を行うのかを具体的に定めておくことが重要です。

明渡しと滞納家賃の回収は分けて考える

オーナーとしては、滞納家賃を全額支払ったうえで退去してほしいと考えるのが自然です。しかし、支払能力のない入居者に全額払いを求め続けると、明渡しが遅れ、その間も損失が増えることがあります。
そのため、先に退去日を確定し、滞納家賃については分割払い、保証会社や連帯保証人への請求などを別に整理する方が、結果的に負担を抑えられる場合もあります。

2-4　手順④：支払いがなければ賃貸借契約を解除する

催告した期限までに支払いがなく、滞納期間やこれまでの経緯から契約解除が認められると判断できる場合には、賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めます。

催告後に解除するか、催告と解除を一つの通知にするかを決める

解除の進め方は主に2通り考えられます。一つは、支払いを催告し、期限を過ぎた後に改めて解除通知を送る方法です。もう一つは、催告書に「期限までに支払いがなければ契約を解除する」と記載し、催告とともに期限内に支払いがない場合の解除の意思をあらかじめ通知する方法です。
どちらが適切かは、契約書の内容や滞納状況、過去の督促経緯によって異なります。形式だけで判断するのではなく、その事案に適した通知方法を選ぶことが大切です。

無催告解除の条項があっても直ちに解除できるとは限らない

賃貸借契約書に「家賃を滞納した場合は催告せずに解除できる」と定められていても、無催告での解除が有効かは、滞納期間や金額、これまでの支払状況、督促への対応などを踏まえて判断されます。
解除の効力が否定されれば、賃貸借契約は終了していないため、その解除を前提とする明渡請求も認められず、改めて催告と解除からやり直すことになります。
そのため、契約書に無催告解除の条項がある場合でも、その条項だけに頼るのではなく、支払期限を定めて催告し、期限までに支払いがなければ解除通知を出すという段階を踏む方が安全です。

2-5　手順⑤：契約解除後も退去しない場合は明渡訴訟と強制執行へ進む

賃貸借契約を解除しても入居者が退去しない場合には、建物明渡請求訴訟を提起します。強制執行が可能な判決を得た後も明渡しに応じなければ、強制執行へ進みます。

任意に退去しなければ建物明渡請求訴訟を提起する

建物明渡請求訴訟では、賃貸借契約が適法に解除されたことを主張し、入居者に建物の明渡しを求めます。未払家賃や、解除後から明渡しまでの賃料相当損害金をあわせて請求することもあります。

強制執行が可能な判決を得ても退去しなければ強制執行を申し立てる

明渡しの強制執行が可能な判決を得た場合や、裁判上の和解が成立した段階であっても、オーナー自身が鍵を交換したり、室内の荷物を搬出したりすることはできません。
入居者が退去しない場合には、執行官へ明渡しの強制執行を申し立てる必要があります。

第3章　家賃滞納者の退去について弁護士に相談するポイント

3-1　最終的な催告書や解除通知を送る前に相談する

家賃滞納者の退去について弁護士へ相談する時期は、訴訟を起こす段階に限られません。
むしろ、最終的な催告書や解除通知を送る前に相談することが重要です。この段階であれば、請求する滞納額が正しいか、どの程度の支払期限を設けるべきか、現在の状況で解除を検討できるかなどを確認できます。
また、入居者との関係が大きく悪化する前に相談すれば、任意退去について話し合う余地が残っている場合もあります。
支払約束が何度も守られないときや、管理会社による督促で進展がないときには、訴訟になるまで待たずに相談しましょう。

3-2　契約者以外の人が住んでいる場合も早めに相談する

契約者と実際の居住者が一致しない場合には、通常の家賃滞納案件よりも慎重な対応が必要になります。
誰が物件を使用しているのか分からないまま催告や訴訟を進めると、通知が適切な相手に届かない、明渡しを請求すべき相手を特定できない、判決後の強制執行が難しくなるといった問題が起こり得るためです。
契約者と連絡が取れない、契約者がすでに転居した可能性がある、知らない人物が出入りしているといった場合には、現地の状況や契約関係を確認したうえで、明渡しまでの手続を組み立てる必要があります。

3-3　明渡しまでの進め方を具体的に整理する

弁護士に相談することで、現在の滞納状況で契約解除へ進めるのか、任意退去を求める場合はどのような条件を提示するのか、交渉から明渡訴訟へ切り替える時期はいつかといった、退去までの方針を具体的に決めることができます。
さらに、建物の明渡しと滞納家賃の回収のどちらを優先するか、保証会社や連帯保証人への請求をどのように組み合わせるかまで方針を定めることで、同じ督促を繰り返して滞納額だけが増える事態を避け、明渡しの実現に向けて段階的に対応を進められます。

第4章　【FAQ】家賃滞納者の退去の場面でよくある疑問

Q1.　催告後に家賃の一部だけが入金された場合でも、契約解除へ進めますか？

A1.　残った滞納額と入金後の対応を踏まえて判断します

一部入金があっても、未払家賃が残っている場合には、残額や滞納の経緯によっては契約解除へ進める可能性があります。ただし、残額がわずかになった場合や、その後も継続して支払われている場合には、契約解除が認められるかの判断に影響します。

Q2.　保証会社や連帯保証人が滞納家賃を支払った場合でも、入居者に退去を求められますか？

A2.　支払いがあっても解除できる場合があります

保証会社や連帯保証人から支払いを受けた場合、オーナーの未収はその範囲で解消されるため、「入居者本人が支払っていない」という事情だけで直ちに解除できるとは限りません。しかし、保証会社や連帯保証人による支払いの経緯、入居者自身の支払状況や支払意思などの個別事情から「信頼関係が壊れた」と判断され、解除が認められる場合もあります。保証契約の内容や滞納の経緯を確認したうえで、慎重に判断する必要があります。

Q3.　入居者が破産や個人再生を申し立てた場合、退去請求と滞納家賃の回収はどうなりますか？

A3.　退去請求と家賃回収を分けて対応します

破産や個人再生を申し立てたことだけで、賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。ただし、申立て前から家賃滞納が続き、信頼関係が壊れたといえる場合には、滞納を理由とする契約解除や明渡請求を検討できます。
その後、破産手続や再生手続の開始決定がされた場合、開始前の原因に基づく滞納家賃は、原則として破産債権または再生債権として手続の中で扱われます。そのため、明渡請求と滞納家賃の回収を分けて対応する必要があります。

まとめ｜家賃滞納者の退去は、催告・解除の前に弁護士へ相談を

家賃滞納者への対応では、訴訟を起こす段階になって弁護士へ相談すればよいとは限りません。催告する金額や支払期限、解除通知の内容に不備があると、後から手続をやり直すことになり、明渡しまでの時間と費用がさらに増える可能性があるからです。
早い段階で弁護士へ相談すれば、いつ契約を解除し、どの時点で明渡訴訟へ切り替えるかを整理でき、滞納家賃の回収や保証会社への請求も含め、物件を取り戻すまでの道筋を具体的に決めたうえで手続きを進めやすくなります。
Nexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）那珂川オフィスでは、家賃滞納の状況や賃貸借契約の内容を確認し、催告や任意退去の交渉、明渡訴訟まで一貫して対応しています。督促を続けても支払いがない場合や、入居者の退去を検討し始めた場合には、通知を送る前に一度ご相談ください。

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