離婚後の持ち家はどうする？住宅ローンが残る戸建ての売却・居住・名義変更を弁護士が解説

離婚に際し、多くの方の懸念事項となるのが持ち家の扱いです。特に戸建ては、マンションとは異なり土地と建物の権利が分かれているなど、法的な整理が複雑です。今回は、売却の判断基準から、名義変更の注意点、ローン返済トラブルの防ぎ方まで、新しい生活を守るための持ち家（戸建て）の解決策を弁護士が解説します。
※なお、「マンションの財産分与」については本サイト内の以下の記事でご確認いただけます。
【離婚でマンションはどうなる？財産分与の注意点を弁護士が解説｜オーバーローンや住み続ける場合の対処法】

第１章　持ち家の現状を把握する3つのステップ

持ち家は、夫婦の資産の中で高額でありながら、負債（住宅ローン）を伴っているケースも多い複雑な財産といえます。話し合いを有利かつスムーズに進めるためには、まず客観的な事実を確認することから始める必要があります。

1-1. 【ステップ1】土地と建物の名登記事項証明書義人を「」で正確に確認する

まず行いたいのが、持ち家の「名義」を正確に把握することです。「夫が購入したのだから夫の名義だろう」「たしか共有名義にしていたはず」といった憶測や曖昧な記憶は、必ずしも法的な実態と一致しているとは限りません。
まずは法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）で持ち家の実態を確認しましょう。
特に戸建ての場合、建物は夫名義でも土地が夫の親の名義であったり、夫婦の共有持分になっていたりと、権利関係が複雑なケースが少なくありません。
誰がどれだけの権利を持っているかを正しく把握しておくことは、後の財産分与や売却の可否を判断する大前提となります。

1-2. 【ステップ2】住宅ローンの「返済予定表」で残高と契約内容を洗い出す

次に、住宅ローンの現状を把握します。銀行から定期的に送られてくる返済予定表やインターネットバンキングの画面で、現在のローン残高、完済予定日、金利などを確認しましょう。
また、単独ローンなのか、夫婦二人で組むペアローンなのか、あるいは一方が他方の連帯保証人になっているのか、契約形態を確認することも重要です。
ペアローンや連帯保証人になっていた場合、離婚したからといって銀行とのローン契約から外されるわけではありません。相手方との保証人関係を解消できるかどうかは、離婚後の生活にも大きく影響する重要な問題です。ローン契約に自分がどうかかわっているかを正確に把握しましょう。

1-3. 【ステップ3】不動産の一括査定を行い「今売ったらいくらになるか」を知る

現在の家の市場価値（査定額）も調べておきましょう。購入時の価格ではなく、「今売却したらいくらになるか」が重要です。
不動産会社などに査定を依頼し、現実的な売却予想価格を算出してもらいましょう。
この査定額と前述のローン残高を比較することで、持ち家を売却した場合にプラスが出るのか（アンダーローン）、借金が残るのか（オーバーローン）が明確になります。
この数字が確定してこそ、持ち家を売るべきか・住み続けるべきかの検討を始められるといえます。

第2章　戸建て特有の財産分与で知っておきたい基礎知識

マンションの財産分与に比べて、戸建ての財産分与には特有の難しさがあります。それは、土地と建物という異なる性質の資産が組み合わさっている点です。

2-1. マンションとは違う？　戸建ての資産価値評価の難しさ

マンションは、同じ棟内の過去の成約事例から相場を出しやすいという特徴がありますが、戸建ての場合、日当たりや道路からの距離、建物のメンテナンス状態など個別性が非常に強いため、査定額のバラつきが出やすい傾向があります。
また、建物は一般的に築年数とともに価値が下がりますが、土地の価値は市場動向によって上がることもあります。財産分与の額を計算する際、どの時点（別居時、離婚成立時など）の、どの評価手法を用いるかについて、夫婦間で意見が食い違うことも多く、客観的な説得力をもって相手方に対抗するには専門的な知見が必須といえます。

2-2. 土地が「借地」や「親名義」の場合の特殊なケースと注意点

戸建ての場合によくあるのが、土地が自分の持ち物ではないというケースです。
例えば「土地は夫の親の名義で、その上に夫婦の建物を建てた」という場合、土地自体は財産分与の対象外となります。しかし、建物は夫婦の共有財産となるため、離婚時にどちらかが住み続けるなら、土地の所有者である親との間で借地権や使用貸借の問題を整理・確認する必要があります。

2-3. 頭金を出してくれた親の援助は「特有財産」として守れるか？

購入時に一方の親から援助を受けた場合、その分は「特有財産」として扱われることが多いです。つまり、家の価値全体から親の援助額に相当する割合を差し引いた残りを、夫婦で半分ずつ分けることになります。
ただし、特有財産であることを主張するには、当時の振込履歴や贈与税の申告書などの証拠が不可欠です。「親がタンス預金から出してくれた」といった曖昧な主張では、相手方に「夫婦の共有財産だ」と反論された場合に、特有財産と認められない可能性もあるため、早めに客観的な証拠を確保しておくことが重要といえます。

第3章　離婚後の持ち家の選択肢①：家を「売却」して現金を分ける（換価分割）

離婚に伴う持ち家の扱いとして、実務上で推奨されることが多いのが売却（換価分割）です。家という不動産を現金化して分けるこの方法は、複雑な権利関係を清算し、互いの再出発を最もシンプルにする手段といえます。特に住宅ローンが残っている場合や、公平な財産分与を望む場合には、将来の不安を取り除くための有力な選択肢といえるでしょう。

3-1. 【メリット】将来のローン滞納リスクや連絡の必要性を完全に断てる

売却の最大のメリットは、夫婦間の経済的なつながりを完全に解消できる点です。家を売ってローンを完済し、残ったお金をきれいに分ければ、離婚後に「元配偶者がローンを払ってくれない」「家の修繕費を誰が持つか」といったやり取りが発生することもなくなります。精神的な決別という面でも、売却は有効な選択肢といえます。

売却を選択するメリットは、夫婦間の経済的なつながりを完全に、かつ物理的に解消できる可能性が高い点にあります。 家を売却して住宅ローンを完済し、諸経費を差し引いた残額を２分の１ずつなど納得のいく割合で分けることができれば、離婚成立後に「元配偶者がローンの支払いを滞納して、住んでいる自分が追い出される」「将来の修繕費や固定資産税をどちらが負担するか」といった、やり取りが発生するリスクもなくなります。金銭的な清算だけでなく、相手方と過ごした場所を手放すことが「精神的な決別」を促し、前向きな一歩を踏み出すきっかけになることも、大きな利点といえるでしょう。

3-2. 【デメリット】引越し費用や新居の確保など、当面のコストが発生する

一方で、住み慣れた家を離れることによる心理的な喪失感や、物理的な移動に伴う当面のコストが発生することは避けられません。 具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料に加え、引越し費用、新居の敷金・礼金、新しい家具の購入費用など、まとまった支出が一度に重なります。また、お子さんがいる場合は、転校を避けるための通学圏内での住居探しがハードルとなる場合もあります。

3-3. 仲介売却と即時買取、どちらが離婚時の売却に向いている？

持ち家の売却方法には、市場で一般の買い手を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の大きく２つがあります。

仲介売却とは

不動産会社を通じて広く一般の買い手を探す方法です。市場価格に近い高値で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまで数ヶ月から半年以上の期間を要することもあります。「時間はかかっても、財産分与の額を最大化したい」という方に向いている方法といえます。

買取とは

不動産会社が自ら買い手となって、直接購入する方法です。価格は市場相場の7〜8割程度に下がる傾向にありますが、最短数週間で現金化が可能で、周囲に売却を知られるリスクも低いのも特徴といえます。「財産分与の額よりも、一日も早く離婚を成立させて新生活を始めたい」というスピード重視の方に適しています。

3-4. 戸建て売却時に見落としがちな「境界確認」と「契約不適合責任」

マンションと異なり、戸建ての売却で特に注意すべきなのが「土地の境界」と「建物の不具合」です。
隣地との境目が曖昧なままでは、買い手が住宅ローンの審査を通せず、売買が成立しないことがあります。また、古い戸建ての場合、売却後に雨漏りやシロアリ被害、配管の故障などが発覚すると、売主が「契約不適合責任」を問われ、多額の賠償金や修繕費を請求されるリスクも潜んでいます。
離婚後の新たな生活が始まってからこうした紛争に巻き込まれないためにも、売却前には確定測量を行って境界を明確にすることや、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を受け、建物の状態を正直に開示しておくことが、自己防衛のための重要なステップといえます。

第４章　離婚後の持ち家の選択肢②：妻または夫が住み続ける

「子どもの環境を変えたくない」という理由で、どちらか一方が住み続けることを希望する場合、法的な権利関係の整理が必要となります。

4-1. 住宅ローンの名義人がそのまま住み続けるケース

夫名義で夫が住み続ける、あるいは妻名義で妻が住み続ける形が最もシンプルです。この場合、出て行く側に対して、家の価値の半分（ローン残高を差し引いた額）を代償金として支払うことで、公平な財産分与が可能になります。

4-2. 非名義人が住み続け、名義人がローンを払い続ける

「夫名義の家に、離婚後も妻と子が住み続け、夫がローンを払う」という約束を交わすケースがありますが、これはリスクが高い方法といえます。
一つは、銀行との契約違反です。多くの住宅ローン契約では「契約者本人が住むこと」が条件となっているため問題となる可能性があり、銀行の判断によっては一括返済を求められるリスクも否定できません。
もう一つは、元夫の支払いが滞った際、住んでいる妻や子が突然差し押さえや競売に直面し、家を追い出されるリスクもあります。

4-3. ローンの借り換えによる名義一本化。審査に通るための条件とは？

妻が住み続け、かつ名義も妻に変えたい場合、現在のローンを妻一人の名義で借り換える必要があります。しかし、銀行は、妻に十分な収入（ローンの返済能力）があるかを厳しく審査します。パート勤務や専業主婦の場合、単独での借り換えは困難であることが多いため、実家の親に連帯保証人になってもらうなどの対策が必要になる場合があります。

4-4. 親族間売買やリースバックという第3の選択肢を検討する

どうしても今の家に住み続けたいが、自分ではローンが組めない場合の一つの選択肢として「リースバック」という方法があります。これは、不動産会社や投資家に家を買い取ってもらい、その後は「家賃」を支払うことで賃借人として住み続ける仕組みです。所有権は失いますが、引越しの必要がなく、固定資産税の負担もなくなります。

第5章　住宅ローンが残っている（オーバーローン）場合の法的解決策

住宅ローンの残高が、現在の家の売却予想価格を上回っている「オーバーローン」の状態は、より慎重な判断が要されるケースです。売却しても借金が残るため、通常の不動産取引のようにスムーズに話が進まないことが多く、銀行との交渉や負債の分配について専門的な知識に基づいた戦略を立てる必要があります。

5-1. 売却しても借金が残る。不足分をどう補填し、誰が負担すべきか

家を売っても残る借金は、基本的にはローンの契約者（主債務者）が負うべきものですが、実務上は財産分与の協議において、他の預貯金などのプラスの財産と相殺して清算を図ることがあります。
ただし、ここで障害となるのが銀行の抵当権です。銀行は、住宅ローンが1円でも残っている状態では、担保となっている不動産の抵当権を抹消することを認めないのが原則です。そのため、不足分を自己資金で一括返済してローンを完済できない限り、通常の売却手続きを進めることは困難といえます。このハードルをどうクリアするか、あるいは「売却せずに維持するのか」を、夫婦それぞれの離婚後の収支シミュレーションを踏まえて検討する必要があります。

5-2. 任意売却のメリット：競売を避け、プライバシーを守りながら再出発する

自己資金での補填による一括返済ができず、かつ今後のローン支払いも困難な場合の救済措置として任意売却があります。これは、弁護士などの専門家が仲介し、銀行の同意を得た上で、住宅ローンが残ったままの状態で市場に近い価格で売却する特別な手法です。
裁判所の手続きによって強制的に家を売られる競売と比較して、以下のようなメリットがあります。

プライバシーの保護

通常の売却と同じ形式で行われるため、近所に経済的な事情を知られるリスクを抑えられます。

残債務の分割払い交渉

売却後に残った借金について、無理のない範囲での分割払いを銀行と交渉できる可能性があります。

費用の持ち出しが不要

売却代金の中から仲介手数料や引越し代の一部を捻出できるケースもあり、手元資金がなくても再出発の準備を整えられる可能性があります。

5-3. ペアローン・連帯債務・連帯保証人を外れるための銀行交渉の現実

離婚後のトラブルで深刻化しやすいのが、一方が他方の保証人になっている、あるいは共同で債務を負っている（ペアローン・連帯債務）ケースです。
「離婚届を出したのだから、銀行も保証人を外してくれるはずだ」と考える人がいますが、銀行にとって夫婦の離婚は内部事情に過ぎず、担保（保証人）を外すメリットはありません。そのため、単純な申し出は拒絶されるのが一般的です。
これを断ち切るには、主に以下の3つの方法があります。

1. 別の保証人を立てる

相手方の代わりの保証人として、支払い能力のある自分の親族などを立てることで銀行の承諾を得る。

2. ローンの借り換え

住み続ける側が、別の銀行で「自分一人の名義」でローンを組み直し、今のローンを一括返済する。

3. 売却による完済

持ち家の評価額がローン残高を上回る（アンダーローン）場合、家を処分した資金で債務そのものを消滅させる。
このペアローン・連帯債務・連帯保証人の問題を明確に整理せず、口約束などの曖昧な状態のまま離婚してしまうことはおすすめできません。数年後に元配偶者の支払いが滞った際、ある日突然、銀行から一括返済を求められるといったリスクを背負うリスクが残るからです。

第6章　後悔しないための「離婚協議書」と「公正証書」の活用法

6-1. なぜ口約束は裏切られやすいのか？　よくある失敗パターン

「これまでローンの返済を欠かさず払ってくれていたから」「子どものためだと言えば納得してくれるはず」という一方的な信頼は、相手の再婚や失業、病気など、離婚後の生活環境の変化によって、容易に崩れることが多いのが現実です。口約束や私文書の離婚協議書の約束だけでは強制執行ができないため、いざ支払いが止まった時に相手方の給与差し押さえなどの法的手段を講じるまでに多くの時間と労力がかかってしまいます。

6-2. 強制執行認諾文言付き公正証書で住宅ローンの不払いに備える

金銭の支払いに関する合意は「公正証書」にすることをおすすめします。
特に強制執行認諾文言を入れておけば、相手がローンや代償金の支払いを怠った際、裁判を経ずに即座に銀行口座や給与を差し押さえることができます。現実的な対策としてだけでなく、心理的なプレッシャーになることで、将来的な不払いに対する心理的な抑止力として働くことも期待できます。

6-3. 登記手続きの期限を明記！「所有権移転登記」を確実に行うための条項

ローンが終わったら、持ち家の名義を相手方から変えるという口約束をしていても、いざその時になって元配偶者が非協力的だったり、連絡が取れなくなったりすると登記の書き換えができなくなってしまいます。
離婚協議書は公正証書で作成し、「〇年〇月までに登記手続きを行う」「協力しない場合は違約金を支払う」といった具体的な条項を盛り込むことが重要です。

第7章　離婚と不動産にまつわる「税金」と「登記」の落とし穴

離婚に伴う不動産の譲渡や名義変更には、思わぬ税金や法的な手続きが必要になる場合があります。これらを見逃していると、数年後に税務署から多額の課税通知が届いたり、いざ家を売ろうとした際に名義が変えられなかったりといった事態を招きかねません。

7-1. 知らないと損をする「居住用財産の3,000万円特別控除」の活用

所有している家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して所得税や住民税が課税されます。しかし、自分の住んでいた家を売却した場合は、利益から最大3,000万円までを差し引ける「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。
ただし、離婚して家を出てから時間が経ちすぎると適用されない、夫婦や親子間の売買には適用されない、などの要件や除外規定があるため、売却のタイミングや手続きには注意が必要です。

7-2. 財産分与で贈与税がかかる特殊なケース

原則として、離婚による財産分与で受け取った資産に贈与税はかかりません。しかし、以下のような場合、税務署から贈与税や他の税金を課せられる可能性があるため、注意が必要です。

分与額が多すぎると判断された場合

婚姻期間や夫婦の貢献度、その他の事情を考慮しても、分与された財産があまりに多額であると見なされると、その超過分に対して贈与税が課されることがあります。

不動産を渡す側にかかる譲渡所得税

不動産を財産分与として相手に渡す行為は、税務上「その時点の時価で相手に譲渡した」と見なされます。そのため、購入時よりも時価が値上がりしている場合、不動産を手放す側（家を出ていく側）に譲渡所得税が課せられることがあります。「一銭ももらわず家を譲ったのに、なぜ税金を払わなければならないのか」と思われる人も多く、見落としがちな点といえます。
不条理な事態を避けるためにも、分与を実行する前には税理士など専門家による税務シミュレーションを行うことをおすすめします。

7-3. 名義変更（所有権移転登記）はなぜ司法書士に依頼した方がいい？

不動産の名義変更（所有権移転登記）は、自分で行うことも可能ですが、書類の不備があると受理されません。離婚に伴う登記手続きは、通常の売買とは異なる特有の難しさがあり、司法書士へ依頼することがリスク回避になるといえます。主な理由は以下の2点です。

「元配偶者の協力」には期限がある

離婚後も元配偶者の協力が得られるという確証はありません。
しかし、登記申請には、名義を手放す側の印鑑証明書や登記済証（権利証）といった重要書類が必要です。離婚直後は協力が得られたとしても、数ヶ月、数年と時間が経過し、相手方の新しい生活（再婚や引越しなど）が始まると、連絡が取れなくなったり、心理的な心理的ハードルから書類への署名・捺印を拒否されたりするトラブルはよくあります。
司法書士が入ることで、必要な書類を離婚成立と同時に確実に揃え、隙のないスケジュールで申請を完了させることができます。

法的な不備が取り返しのつかない事態を招く可能性がある

例えば、離婚協議書で「家を譲る」と合意していても、登記原因（財産分与とするか贈与とするか等）の記載や、対象となる土地・建物の地番・家屋番号が1文字でも登記簿と異なれば、法務局で受理されません。
司法書士は事前に登記事項証明書を精査し、見落としがちな共有部分や私道負担の有無まで徹底的に調査します。正確な書類作成と迅速な申請によって、将来にわたる不安の種を摘み取ることができるのも司法書士に依頼する大きなメリットといえます。

第8章　持ち家の問題を放置せず、新しい一歩を

離婚後の持ち家に関する問題は、単なる住居の確保にとどまらず、経済的な問題に直結しやすい重大な課題といえます。
本記事のポイントを振り返ってみましょう。

これらの手続きを、感情が対立する当事者間だけで進めるのは至難の業といえます。不動産の査定からローンの交渉、税務申告、登記手続きまで、必要となる知識は多岐にわたります。後悔のない離婚と安心できる未来を手に入れるために、早めに専門家へ相談することをおすすめします。弁護士があなたの代理人として交渉を担い、複雑な権利関係を整理することで、納得のできる解決策が見つかるはずです。
私たちNexill&Partnersグループは、弁護士をはじめ、税理士、司法書士など士業が密に連携し、お客様の課題をワンストップで解決へ導く体制を整えています。複雑な持ち家問題でお困りの際は、Nexill&Partners那珂川オフィスへお気軽にご相談ください。